E' legittimo il rifiuto del locatore di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato

(02/07/2009)

Cass.Civ., Sez. III, 2 aprile 2009 n. 7992

"Il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta.

E conclude che, risultando provata la circostanza delle modifiche apportate all'immobile e la mancata remissione in pristino dello stesso, le doglianze a suo tempo formulate sul punto erano senz'altro fondate, in quanto tale situazione di fatto, da un lato legittimava la mancata restituzione del deposito cauzionale; dall'altro doveva portare a ritenere priva di efficacia l'offerta di restituzione dell'immobile effettuata ex art. 1216 c.c., in quanto sarebbe stato cosi' restituito un immobile non rimesso in pristino stato.

La persistenza delle modifiche in discussione costituiva un danno risarcibile, se non altro per il fatto di avere costretto il proprietario a provvedere lui stesso alla rimessione in pristino, con le relative spese.

La tesi del ricorrente e' fondata e trova conferma nella giurisprudenza di questa Corte che considera legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli art. 1176 e 1218 c.c., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti inadempiente all'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c.."

E' legittimo il rifiuto del locatore di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato

(02/07/2009)

Cass.Civ., Sez. III, 2 aprile 2009 n. 7992

"Il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta.

E conclude che, risultando provata la circostanza delle modifiche apportate all'immobile e la mancata remissione in pristino dello stesso, le doglianze a suo tempo formulate sul punto erano senz'altro fondate, in quanto tale situazione di fatto, da un lato legittimava la mancata restituzione del deposito cauzionale; dall'altro doveva portare a ritenere priva di efficacia l'offerta di restituzione dell'immobile effettuata ex art. 1216 c.c., in quanto sarebbe stato cosi' restituito un immobile non rimesso in pristino stato.

La persistenza delle modifiche in discussione costituiva un danno risarcibile, se non altro per il fatto di avere costretto il proprietario a provvedere lui stesso alla rimessione in pristino, con le relative spese.

La tesi del ricorrente e' fondata e trova conferma nella giurisprudenza di questa Corte che considera legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli art. 1176 e 1218 c.c., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti inadempiente all'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c.."

Comodato di immobili: casi pratici

Il comodato di immobili, “oneroso” o “modale” , caso pratico, mancato rilascio del bene immobile

Avv. Luigi Modaffari

Il comodato in generale; Il comodato “oneroso” o “modale”; Caso pratico: locazione o comodato?; Mancato rilascio del bene immobile concesso in comodato: che fare?

Il comodato in generale

Il contratto di comodato è regolato dall'art. 1803 c.c.. Tale disposizione, al I comma, prescrive che il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra un bene mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il II comma del medesimo articolo specifica che il comodato è un negozio essenzialmente gratuito.
Il comodato si perfeziona con la consegna della cosa ed ha carattere obbligatorio, nel senso che il comodatario acquista solo ed esclusivamente un diritto personale all'uso del bene pattuito, in quanto non vi è mai il trasferimento della proprietà del bene concesso in uso. Poi, il comodato è caratterizzato dalla unilateralità, ovvero dal fatto per cui detto negozio sia connotato in genere dalla sussistenza di una obbligazione solo a carico del comodatario, il quale è tenuto a restituire il bene che ha in godimento. Infine, la fattispecie in esame non necessita di forma scritta nemmeno quando riguardi beni immobili.
Infine, il comodato può essere fattispecie a tempo determinato, nel senso che le parti prevedono la durata. Se no, tale rapporto, che si dice precario, viene meno quando uno dei contraenti prende l'iniziativa di interrompere il rapporto con un atto unilaterale.

Il comodato “oneroso” o “modale”

Il comodato è un negozio, come dice il II comma dell'art. 1803 c.c. gratuito.
Generalmente si ritiene che il negozio suddetto trovi la sua causa nel rapporto di cortesia e fiducia esistente tra le parti o nella volontà a sopperire ad un’esigenza altrui.
Come detto, uno degli elementi essenziali del comodato ex art 1803 II comma, sembrerebbe essere la gratuità. Infatti la previsione di un corrispettivo sarebbe incompatibile con lo schema tipico del comodato, che, come ho detto, si basa sulla fiducia, sulla cortesia o su una esigenza temporanea del comodatario.
Tuttavia, la natura e la causa del negozio de quo non vengono meno nel caso in cui i contraenti si accordino per imporre un onere a carico del comodatario stesso.
Infatti, il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per l'apposizione a carico del comodatario di un modus, di un onere, purchè esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale (Ex Multis: Cass. Civ. Sent. n. 485 del 2003).
In altre parole, è necessario che tale modus non si ponga come corrispettivo del godimento della cosa ed assuma così la natura di una controprestazione. Inoltre, l'elemento della gratuità o della onerosità del contratto in esame deve valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico-sociale che il medesimo è destinato obbiettivamente ad adempiere.

Caso pratico: locazione o comodato?

Nella realtà quotidiana a volte capita che il titolare di un appartamento lo ceda in uso temporaneo ad un altra persona, senza stipulare per iscritto alcun contratto, senza registrazione, senza predeterminare la durata di tale godimento ma con la previsione di una somma che l'altro deve corrispondere mensilmente al titolare stesso dell'immobile. Ora, proprio alla luce della diffusione di tale “pratica”, è necessario valutare se detta fattispecie sia giuridicamente ascrivibile o al contratto di comodato ex art. 1803 c.c. o alla locazione ex art. 1571 c.c.. L'elemento che contraddistingue tale figure, per certi versi assai simili e per altri assai differenti, al di là del nomen juris utilizzato dai contraenti per qualificare detto negozio, è la previsione, a carico di chi ha il godimento materiale dell'immobile, del pagamento di una somma a titolo diCORRISPETTIVO.
Infatti, proprio con particolare riferimento alla cessione del godimento di un immobile ad uso abitativo, la Suprema Corte ha stabilito che la configurabilità di un rapporto di comodato non è esclusa della circostanza che il cessionario sia tenuto al versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, ove detto contributo si mantenga nei limiti del modus, il quale è compatibile col carattere di essenziale gratuità del comodato medesimo, e non integra una controprestazione a vantaggio del concedete (Cass. Civ. Sent. n. 4976 del 1997; Cass. Civ. Sent. n. 3021 del 2001; Cass. Civ. Sent. n. 2091 del 1985).
Alla luce del suddetto consolidato orientamento giurisprudenziale, la fattispecie concreta sopra descritta sarà ascrivibile alla locazione, quando la somma richiesta a colui che ha il godimento del bene integri una vero e proprio corrispettivo, cioè la controprestazione verso, per l'appunto, il godimento altrui del bene considerato, come per esempio, un cano di locazione vero e proprio.
In caso contrario, nell'eventualità per cui la somma richiesta per il godimento del bene sia di lievissima entità, simbolica, fuori dal mercato, e quindi non integri una vera e propria controprestazione o un corrispettivo, la fattispecie concreta sarà qualificabile come comodato modale. Quindi, riconducendoci al nostro esempio di comodato d'immobile, il “canone” avrà un importo molto basso, quasi simbolico, fuori dal mercato locatizio.

Mancato rilascio del bene immobile concesso in comodato: che fare?

Allora, in tale ipotesi è necessario distinguere il caso in cui sia previsto il termine per il rilascio o meno (in questo caso il comodato si dice precario). Nel primo, nulla questio, nel senso che sarà sufficiente attendere il decorso di tale termine, magari (è sempre meglio) inviando a tempo debito una raccomandata A.R. con cui si intima il rilascio.
In tale eventualità, nel caso in cui il comodatario non voglia rilasciare l'immobile, il proprietario può agire con normale citazione o ricorso ex art. 447bis cpc (in teoria questo seconda ipotesi avrebbe dovuto essere più breve come tempi di giustizia, ma in pratica le azioni si equivalgono) Nel secondo caso, invece, la questione è più delicata, perchè il potere di cessare tale rapporto di comodato è riconosciuto all'iniziativa delle parti, le quali, quando lo vorranno e rispettando i normali tempi di disdetta, potranno fare venire meno il rapporto.
Infatti, sempre in tale ipotesi, se il comodatario non restituirà l'immobile, il rapporto si trasforma da comodato in occupazione senza titolo.
Sul punto la Cassazione è chiarissima, in quanto in un ormai consolidato orientamento afferma che la figura del "precario" ovvero del "comodato precario" (art. 1810 c.c.) si caratterizza per la previsione che la scadenza della validità del vincolo dipende potestativamente dalla volontà del comodante, il quale può farla maturare "ad nutum" mediante richiesta di restituzione del bene. Tale richiesta determina l'immediata cessazione del diritto del comodatario alla disponibilità e al godimento della cosa, con la conseguenza che una volta sciolto per iniziativa unilaterale del comodante il vincolo contrattuale, il comodatario che rifiuti la restituzione della cosa, viene ad assumere la posizione di detentore "sine titulo" e quindi abusivo del bene altrui, salvo che dimostri di poterne disporne in base ad altro rapporto diverso dal precario (Cass civ. 6987/00)
Il proprietario, ancora, può ottenere il rilascio agendo con normale citazione o ricorso ex art. 447bis cpc.
Tuttavia, sopratutto in tale ipotesi, un orientamento di merito, peraltro minoritario, ritiene esperibile la liberazione dell'immobile tramite il provvedimento d'urgenza ex art. 700 cpc (Trib. Ivrea, 12/08/2004; Pret. Sorrento 25/07/1981 ecc...)
Infine, in entrambi i casi il proprietario-comodante può ottenere oltre al risarcimento danni per il mancato rilascio “tempestivo”, anche il risarcimento danni per lite temeraria ex art 96 cpc. Infatti, il Tribunale di Brescia con Sent. 1010/06 ha riconosciuto come fondata e deve essere accolta la domanda di risarcimento danni ex art. 96 cpc. nei confronti del possessore senza titolo che rifiuti di restituire l'immobile al suo legittimo proprietario solamente perche' questi, pur avendo ottenuto la risoluzione del contratto in forza del quale il possessore aveva ottenuto la disponibilita' dell'immobile, non ha ancora un titolo per ottenere la consegna del bene.

Avv. Luigi Modaffari

Comodato di immobili: casi pratici

Il comodato di immobili, “oneroso” o “modale” , caso pratico, mancato rilascio del bene immobile

Avv. Luigi Modaffari

Il comodato in generale; Il comodato “oneroso” o “modale”; Caso pratico: locazione o comodato?; Mancato rilascio del bene immobile concesso in comodato: che fare?

Il comodato in generale

Il contratto di comodato è regolato dall'art. 1803 c.c.. Tale disposizione, al I comma, prescrive che il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra un bene mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il II comma del medesimo articolo specifica che il comodato è un negozio essenzialmente gratuito.
Il comodato si perfeziona con la consegna della cosa ed ha carattere obbligatorio, nel senso che il comodatario acquista solo ed esclusivamente un diritto personale all'uso del bene pattuito, in quanto non vi è mai il trasferimento della proprietà del bene concesso in uso. Poi, il comodato è caratterizzato dalla unilateralità, ovvero dal fatto per cui detto negozio sia connotato in genere dalla sussistenza di una obbligazione solo a carico del comodatario, il quale è tenuto a restituire il bene che ha in godimento. Infine, la fattispecie in esame non necessita di forma scritta nemmeno quando riguardi beni immobili.
Infine, il comodato può essere fattispecie a tempo determinato, nel senso che le parti prevedono la durata. Se no, tale rapporto, che si dice precario, viene meno quando uno dei contraenti prende l'iniziativa di interrompere il rapporto con un atto unilaterale.

Il comodato “oneroso” o “modale”

Il comodato è un negozio, come dice il II comma dell'art. 1803 c.c. gratuito.
Generalmente si ritiene che il negozio suddetto trovi la sua causa nel rapporto di cortesia e fiducia esistente tra le parti o nella volontà a sopperire ad un’esigenza altrui.
Come detto, uno degli elementi essenziali del comodato ex art 1803 II comma, sembrerebbe essere la gratuità. Infatti la previsione di un corrispettivo sarebbe incompatibile con lo schema tipico del comodato, che, come ho detto, si basa sulla fiducia, sulla cortesia o su una esigenza temporanea del comodatario.
Tuttavia, la natura e la causa del negozio de quo non vengono meno nel caso in cui i contraenti si accordino per imporre un onere a carico del comodatario stesso.
Infatti, il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per l'apposizione a carico del comodatario di un modus, di un onere, purchè esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale (Ex Multis: Cass. Civ. Sent. n. 485 del 2003).
In altre parole, è necessario che tale modus non si ponga come corrispettivo del godimento della cosa ed assuma così la natura di una controprestazione. Inoltre, l'elemento della gratuità o della onerosità del contratto in esame deve valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico-sociale che il medesimo è destinato obbiettivamente ad adempiere.

Caso pratico: locazione o comodato?

Nella realtà quotidiana a volte capita che il titolare di un appartamento lo ceda in uso temporaneo ad un altra persona, senza stipulare per iscritto alcun contratto, senza registrazione, senza predeterminare la durata di tale godimento ma con la previsione di una somma che l'altro deve corrispondere mensilmente al titolare stesso dell'immobile. Ora, proprio alla luce della diffusione di tale “pratica”, è necessario valutare se detta fattispecie sia giuridicamente ascrivibile o al contratto di comodato ex art. 1803 c.c. o alla locazione ex art. 1571 c.c.. L'elemento che contraddistingue tale figure, per certi versi assai simili e per altri assai differenti, al di là del nomen juris utilizzato dai contraenti per qualificare detto negozio, è la previsione, a carico di chi ha il godimento materiale dell'immobile, del pagamento di una somma a titolo diCORRISPETTIVO.
Infatti, proprio con particolare riferimento alla cessione del godimento di un immobile ad uso abitativo, la Suprema Corte ha stabilito che la configurabilità di un rapporto di comodato non è esclusa della circostanza che il cessionario sia tenuto al versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, ove detto contributo si mantenga nei limiti del modus, il quale è compatibile col carattere di essenziale gratuità del comodato medesimo, e non integra una controprestazione a vantaggio del concedete (Cass. Civ. Sent. n. 4976 del 1997; Cass. Civ. Sent. n. 3021 del 2001; Cass. Civ. Sent. n. 2091 del 1985).
Alla luce del suddetto consolidato orientamento giurisprudenziale, la fattispecie concreta sopra descritta sarà ascrivibile alla locazione, quando la somma richiesta a colui che ha il godimento del bene integri una vero e proprio corrispettivo, cioè la controprestazione verso, per l'appunto, il godimento altrui del bene considerato, come per esempio, un cano di locazione vero e proprio.
In caso contrario, nell'eventualità per cui la somma richiesta per il godimento del bene sia di lievissima entità, simbolica, fuori dal mercato, e quindi non integri una vera e propria controprestazione o un corrispettivo, la fattispecie concreta sarà qualificabile come comodato modale. Quindi, riconducendoci al nostro esempio di comodato d'immobile, il “canone” avrà un importo molto basso, quasi simbolico, fuori dal mercato locatizio.

Mancato rilascio del bene immobile concesso in comodato: che fare?

Allora, in tale ipotesi è necessario distinguere il caso in cui sia previsto il termine per il rilascio o meno (in questo caso il comodato si dice precario). Nel primo, nulla questio, nel senso che sarà sufficiente attendere il decorso di tale termine, magari (è sempre meglio) inviando a tempo debito una raccomandata A.R. con cui si intima il rilascio.
In tale eventualità, nel caso in cui il comodatario non voglia rilasciare l'immobile, il proprietario può agire con normale citazione o ricorso ex art. 447bis cpc (in teoria questo seconda ipotesi avrebbe dovuto essere più breve come tempi di giustizia, ma in pratica le azioni si equivalgono) Nel secondo caso, invece, la questione è più delicata, perchè il potere di cessare tale rapporto di comodato è riconosciuto all'iniziativa delle parti, le quali, quando lo vorranno e rispettando i normali tempi di disdetta, potranno fare venire meno il rapporto.
Infatti, sempre in tale ipotesi, se il comodatario non restituirà l'immobile, il rapporto si trasforma da comodato in occupazione senza titolo.
Sul punto la Cassazione è chiarissima, in quanto in un ormai consolidato orientamento afferma che la figura del "precario" ovvero del "comodato precario" (art. 1810 c.c.) si caratterizza per la previsione che la scadenza della validità del vincolo dipende potestativamente dalla volontà del comodante, il quale può farla maturare "ad nutum" mediante richiesta di restituzione del bene. Tale richiesta determina l'immediata cessazione del diritto del comodatario alla disponibilità e al godimento della cosa, con la conseguenza che una volta sciolto per iniziativa unilaterale del comodante il vincolo contrattuale, il comodatario che rifiuti la restituzione della cosa, viene ad assumere la posizione di detentore "sine titulo" e quindi abusivo del bene altrui, salvo che dimostri di poterne disporne in base ad altro rapporto diverso dal precario (Cass civ. 6987/00)
Il proprietario, ancora, può ottenere il rilascio agendo con normale citazione o ricorso ex art. 447bis cpc.
Tuttavia, sopratutto in tale ipotesi, un orientamento di merito, peraltro minoritario, ritiene esperibile la liberazione dell'immobile tramite il provvedimento d'urgenza ex art. 700 cpc (Trib. Ivrea, 12/08/2004; Pret. Sorrento 25/07/1981 ecc...)
Infine, in entrambi i casi il proprietario-comodante può ottenere oltre al risarcimento danni per il mancato rilascio “tempestivo”, anche il risarcimento danni per lite temeraria ex art 96 cpc. Infatti, il Tribunale di Brescia con Sent. 1010/06 ha riconosciuto come fondata e deve essere accolta la domanda di risarcimento danni ex art. 96 cpc. nei confronti del possessore senza titolo che rifiuti di restituire l'immobile al suo legittimo proprietario solamente perche' questi, pur avendo ottenuto la risoluzione del contratto in forza del quale il possessore aveva ottenuto la disponibilita' dell'immobile, non ha ancora un titolo per ottenere la consegna del bene.

Avv. Luigi Modaffari

mancato rilascio di autorizzazione commerciale. quando il locatore non è responsabile

(10/09/2009)

Responsabilità del locatore in caso di mancato rilascio di autorizzazione commerciale

Avv. Luigi Modaffari

Nel caso di locazione di immobili ad uso commerciale, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.

E' responsabile del mancato rilascio delle stesse il locatore nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto.

Così si è pronunciata la Cassazione nella recente Sentenza del 27 marzo 2009 n. 7550

Con tale pronuncia, la Suprema Corte ottempera all'orientamento predominante già affermato con le precedenti Sentenze Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975, Cass. civ., Sez. III, 21/12/2004 e n. 23695 Cass. civ., Sez. III, 12/09/2000, n. 12030.

Pertanto, a seguito del mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili commerciali, sebbene ciò non sia di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio, nel caso di apposita pattuizione e nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore, è riconosciuta la facoltà a questo di chiedere la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno patito. Danno che dovrà essere dimostrato in giudizio con idonea prova documentale.

D'altro canto, per fare sorgere in capo al locatore tale responsabilità è necessario che vi sia un apposita specifica pattuizione. Infatti, inserire nel contratto solo la menzione alla destinazione d'uso prevista per l'immobile non è sufficiente: senza particolari pattuizione ad hoc, non può ritenersi inadempiente il locatore, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c. c., per il mancato rilascio della licenza di esercizio del locale concesso in fitto e per la mancata modifica condominiale della destinazione di detto locale (Cass. civ., 19/04/1982, n. 2427).

Invero, in genere, salvo che non sia disposto differentemente, non rientra tra le obbligazioni del locatore verificare, nei modi richiesti dall'autorità amministrativa competente al rilascio della licenza, l'idoneità dell'immobile all'uso previsto (tra le tante: Cass. civ., 13/11/1973, n. 3011).

Avv. Luigi Modaffari

mancato rilascio di autorizzazione commerciale. quando il locatore non è responsabile

(10/09/2009)

Responsabilità del locatore in caso di mancato rilascio di autorizzazione commerciale

Avv. Luigi Modaffari

Nel caso di locazione di immobili ad uso commerciale, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.

E' responsabile del mancato rilascio delle stesse il locatore nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto.

Così si è pronunciata la Cassazione nella recente Sentenza del 27 marzo 2009 n. 7550

Con tale pronuncia, la Suprema Corte ottempera all'orientamento predominante già affermato con le precedenti Sentenze Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975, Cass. civ., Sez. III, 21/12/2004 e n. 23695 Cass. civ., Sez. III, 12/09/2000, n. 12030.

Pertanto, a seguito del mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili commerciali, sebbene ciò non sia di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio, nel caso di apposita pattuizione e nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore, è riconosciuta la facoltà a questo di chiedere la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno patito. Danno che dovrà essere dimostrato in giudizio con idonea prova documentale.

D'altro canto, per fare sorgere in capo al locatore tale responsabilità è necessario che vi sia un apposita specifica pattuizione. Infatti, inserire nel contratto solo la menzione alla destinazione d'uso prevista per l'immobile non è sufficiente: senza particolari pattuizione ad hoc, non può ritenersi inadempiente il locatore, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c. c., per il mancato rilascio della licenza di esercizio del locale concesso in fitto e per la mancata modifica condominiale della destinazione di detto locale (Cass. civ., 19/04/1982, n. 2427).

Invero, in genere, salvo che non sia disposto differentemente, non rientra tra le obbligazioni del locatore verificare, nei modi richiesti dall'autorità amministrativa competente al rilascio della licenza, l'idoneità dell'immobile all'uso previsto (tra le tante: Cass. civ., 13/11/1973, n. 3011).

Avv. Luigi Modaffari

Convalida di sfratto ed emendatio/mutatio libelli

Procedimento per convalida di sfratto, il locatore può ampliare la domanda

Cass. civ., Sez. III, Sentenza 5 Marzo 2009 , n. 5356

Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto; e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.

E' quindi ammissibile l'ampliamento della domanda contenuta nell’atto di intimazione, sempre che avvenga tempestivamente, con la memoria integrativa degli atti introduttivi del giudizio, ex art. 426 c.p.c.

Convalida di sfratto ed emendatio/mutatio libelli

Procedimento per convalida di sfratto, il locatore può ampliare la domanda

Cass. civ., Sez. III, Sentenza 5 Marzo 2009 , n. 5356

Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto; e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.

E' quindi ammissibile l'ampliamento della domanda contenuta nell’atto di intimazione, sempre che avvenga tempestivamente, con la memoria integrativa degli atti introduttivi del giudizio, ex art. 426 c.p.c.

NEWS DALLA SUPREMA CORTE: Esecuzione per rilascio

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE TERZA CIVILE, ORDINANZA N. 9599 DEL 22 APRILE 2009



ESECUZIONE PER RILASCIO – LA FUNZIONE DEI PROVVEDIMENTI EX ART. 609 COD. PROC. CIV. E LE CONSEGUENZE DEL LORO INQUADRAMENTO IN ORDINE AI RIMEDI IMPUGNATORI

Nell'ambito dell'esecuzione forzata per rilascio di immobili, i provvedimenti adottati dal giudice ai sensi dell'art. 609 cod. proc. civ. non sono propriamente funzionali al rilascio, ma solo ad assicurare la custodia di beni che non costituiscono oggetto dell'esecuzione forzata, e sono, dunque, rivolti a superare contingenti e temporanee difficoltà attinenti all'esecuzione del rilascio stesso senza poterlo impedire, con la conseguenza che essi non risolvono, di norma, questioni relative all'"an"o al "quomodo" di detta esecuzione, che risultano, invece, rispettivamente deducibili con i rimedi dell'opposizione all'esecuzione e agli atti esecutivi. (Nella specie, la S.C. ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione proposto avverso un provvedimento del giudice dell'esecuzione con cui lo stesso si era limitato a revocare un precedente ordine dato all'ufficiale giudiziario di asportare determinati beni dall'immobile oggetto del rilascio forzato, escludendosi, pertanto, che potesse ad esso attribuirsi la natura giuridica di sentenza resa su opposizione all'esecuzione o agli atti esecutivi).

Testo Completo:
Ordinanza n. 9599 del 22 aprile 2009

(Sezione Terza Civile, Presidente e Relatore P. Vittoria)

NEWS DALLA SUPREMA CORTE: Esecuzione per rilascio

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE TERZA CIVILE, ORDINANZA N. 9599 DEL 22 APRILE 2009



ESECUZIONE PER RILASCIO – LA FUNZIONE DEI PROVVEDIMENTI EX ART. 609 COD. PROC. CIV. E LE CONSEGUENZE DEL LORO INQUADRAMENTO IN ORDINE AI RIMEDI IMPUGNATORI

Nell'ambito dell'esecuzione forzata per rilascio di immobili, i provvedimenti adottati dal giudice ai sensi dell'art. 609 cod. proc. civ. non sono propriamente funzionali al rilascio, ma solo ad assicurare la custodia di beni che non costituiscono oggetto dell'esecuzione forzata, e sono, dunque, rivolti a superare contingenti e temporanee difficoltà attinenti all'esecuzione del rilascio stesso senza poterlo impedire, con la conseguenza che essi non risolvono, di norma, questioni relative all'"an"o al "quomodo" di detta esecuzione, che risultano, invece, rispettivamente deducibili con i rimedi dell'opposizione all'esecuzione e agli atti esecutivi. (Nella specie, la S.C. ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione proposto avverso un provvedimento del giudice dell'esecuzione con cui lo stesso si era limitato a revocare un precedente ordine dato all'ufficiale giudiziario di asportare determinati beni dall'immobile oggetto del rilascio forzato, escludendosi, pertanto, che potesse ad esso attribuirsi la natura giuridica di sentenza resa su opposizione all'esecuzione o agli atti esecutivi).

Testo Completo:
Ordinanza n. 9599 del 22 aprile 2009

(Sezione Terza Civile, Presidente e Relatore P. Vittoria)

La proroga degli sfratti: esecuzione del rilascio differita fino al 30 giugno 2009

L'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248 (Decreto Milleproroghe), è ulteriormente differita al 30 giugno 2009.
E' quanto prevede il Decreto Legge 20 ottobre 2008, n. 158 convertito con la legge 18 dicembre 2008 n. 199.
In particolare, sono 127 i comuni italiani (comprese le 14 città metropolitane) interessati dal provvedimento che ha l'obiettivo di aiutare i nuclei familiari in difficoltà così come individuati dalla Legge 8 febbraio 2007, n. 9: "conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidita' superiore al 66 per cento, purche' non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza".
(Altalex, 21 dicembre 2008)

DECRETO LEGGE 20 ottobre 2008, n. 158
Testo del decreto-legge 20 ottobre 2008, n. 158 (in Gazzetta Ufficiale - serie generale - n. 246 del 20 ottobre 2008), coordinato con la legge di conversione 18 dicembre 2008, n. 199 in questa stessa Gazzetta Ufficiale alla pag. 4 recante: Misure urgenti per contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali.
(G.U. n. 296 del 19-12-2008)

Avvertenza:

Il testo coordinato qui' pubblicato e' stato redatto dal Ministero della giustizia ai sensi dell'art. 11, comma 1, del testo unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull'emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, nonche' dell'art. 10, comma 3, del medesimo testo unico, al solo fine di facilitare la lettura sia delle disposizioni del decreto-legge integrate con le modifiche apportate dalla legge di conversione, che di quelle richiamate nel decreto, trascritte nelle note. Restano invariati il valore e l'efficacia degli atti legislativi qui' riportati.

Le modifiche apportate dalla legge di conversione sono stampate con caratteri corsivi.

Tali modifiche sul video sono riportate tra i segni ((...))

A norma dell'art. 15, comma 5, della legge 23 agosto 1988, n. 400:(Disciplina dell'attivita' di Governo e ordinamento della Presidenza del Consiglio dei Ministri), le modifiche apportate dalla legge di conversione hanno efficacia dal giorno successivo a quello della sua pubblicazione.

Art. 1.
1. Al fine di ridurre il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per le particolari categorie sociali individuate dall'articolo 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, in attesa della realizzazione delle misure e degli interventi previsti dal Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all'articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, gia' sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi dell'articolo 22-ter del decreto-legge 31 dicembre 2007, n. 248, convertito,, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31, e' ulteriormente differita al 30 giugno 2009, (( nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9.1-bis.

Al comma 8 dell'articolo 11 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e' aggiunto, in fine, il seguente periodo: «I bandi per la concessione dei contributi integrativi devono essere emessi entro il 30 settembre di ogni anno con riferimento alle risorse assegnate, per l'anno di emissione del bando, dalla legge finanziaria».1-ter.

La sospensione di cui al comma 1 non si applica ai provvedimenti esecutivi disposti a seguito di disdetta del contratto da parte del locatore ai sensi dell'articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. ))

2. Fino alla scadenza del termine di cui al comma 1 trovano applicazione le disposizioni dell'articolo 1, commi 2, 4, 5 e 6 della legge 8 febbraio 2007, n. 9, nonche', (( limitatamente ai comuni di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 27 maggio 2005, n. 86, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148, ))i benefici fiscali di cui all'articolo 2 della medesima legge n. 9 del 2007.

3. Alle minori entrate derivanti dall'attuazione del presente articolo, valutate in 2,29 milioni di euro per l'anno 2009 e in 4,54 milioni di euro per l'anno 2010, si provvede mediante corrispondente riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica.

4. Il Ministro dell'economia e delle finanze provvede al monitoraggio degli oneri di cui al presente articolo, anche ai fini dell'adozione dei provvedimenti correttivi di cui all'articolo 11-ter, comma 7, della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.

Il Ministro dell'economia e delle finanze e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.

(( 4-bis. Al fine di adeguare gli strumenti di vigilanza per la realizzazione del Piano casa di cui all'articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, alla voce n. 668 dell'allegato A di cui all'articolo 24 del medesimo decreto-legge n. 112 del 2008, relativa al regio decreto 28 aprile 1938, n. 1165, le parole: «Artt. da 118 a 138» sono sostituite dalle seguenti: «Artt. da 118 a 124». ))

(( Art. 1-bis.
1. I provvedimenti giudiziari di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo sono valutati ai fini dell'attribuzione del punteggio per la predisposizione delle graduatorie per l'assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, solo se contengono l'esplicita enunciazione della data di registrazione del contratto di locazione e gli estremi della lettera raccomandata con avviso di ricevimento recante disdetta della locazione da parte del locatore. ))

(( Art. 1-ter.
1. All'articolo 11, comma 12, primo periodo, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, dopo le parole: «comma 1154, della legge 27 dicembre 2006, n. 296,» sono inserite le seguenti: «di cui all'articolo 3, comma 108, della legge 24 dicembre 2003, n. 350, sentite le regioni,». ))

(( Art. 1-quater.
1. Gli immobili sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale, con le caratteristiche di quelli facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, e comunque non rientranti nelle categorie catastali A/1 e A/2, occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente, possono essere ceduti in proprieta' agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, che li acquistano a valere su risorse proprie e senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, con le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa di abitazione, al fine di favorire la riduzione del disagio abitativo e la riduzione delle passivita' delle banche. Gli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, provvedono a stipulare contratti di locazione a canone sostenibile con i mutuatari che occupano gli alloggi a titolo di abitazione principale.

2. Sono definiti canoni sostenibili, per le finalita' del presente articolo, i canoni di importo pari al 70 per cento del canone concordato calcolato ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni, e comunque non inferiori al canone di edilizia residenziale pubblica vigente in ciascuna regione e provincia autonoma.

3. Il canone sostenibile corrisposto a fronte del contratto di locazione e' computabile a parziale restituzione delle somme pagate dagli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, per l'estinzione del mutuo relativo all'immobile e degli oneri accessori corrisposti. Resta ferma la facolta' di riacquisto dell'immobile prioritariamente dal parte del mutuatario insolvente alla scadenza del contratto di locazione secondo le modalita' stabilite da leggi regionali. ))

Art. 2.
1. Il presente decreto entra in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e sara' presentato alle Camere per la conversione in legge.

La proroga degli sfratti: esecuzione del rilascio differita fino al 30 giugno 2009

L'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248 (Decreto Milleproroghe), è ulteriormente differita al 30 giugno 2009.
E' quanto prevede il Decreto Legge 20 ottobre 2008, n. 158 convertito con la legge 18 dicembre 2008 n. 199.
In particolare, sono 127 i comuni italiani (comprese le 14 città metropolitane) interessati dal provvedimento che ha l'obiettivo di aiutare i nuclei familiari in difficoltà così come individuati dalla Legge 8 febbraio 2007, n. 9: "conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidita' superiore al 66 per cento, purche' non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza".
(Altalex, 21 dicembre 2008)

DECRETO LEGGE 20 ottobre 2008, n. 158
Testo del decreto-legge 20 ottobre 2008, n. 158 (in Gazzetta Ufficiale - serie generale - n. 246 del 20 ottobre 2008), coordinato con la legge di conversione 18 dicembre 2008, n. 199 in questa stessa Gazzetta Ufficiale alla pag. 4 recante: Misure urgenti per contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali.
(G.U. n. 296 del 19-12-2008)

Avvertenza:

Il testo coordinato qui' pubblicato e' stato redatto dal Ministero della giustizia ai sensi dell'art. 11, comma 1, del testo unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull'emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, nonche' dell'art. 10, comma 3, del medesimo testo unico, al solo fine di facilitare la lettura sia delle disposizioni del decreto-legge integrate con le modifiche apportate dalla legge di conversione, che di quelle richiamate nel decreto, trascritte nelle note. Restano invariati il valore e l'efficacia degli atti legislativi qui' riportati.

Le modifiche apportate dalla legge di conversione sono stampate con caratteri corsivi.

Tali modifiche sul video sono riportate tra i segni ((...))

A norma dell'art. 15, comma 5, della legge 23 agosto 1988, n. 400:(Disciplina dell'attivita' di Governo e ordinamento della Presidenza del Consiglio dei Ministri), le modifiche apportate dalla legge di conversione hanno efficacia dal giorno successivo a quello della sua pubblicazione.

Art. 1.
1. Al fine di ridurre il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per le particolari categorie sociali individuate dall'articolo 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, in attesa della realizzazione delle misure e degli interventi previsti dal Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all'articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, gia' sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi dell'articolo 22-ter del decreto-legge 31 dicembre 2007, n. 248, convertito,, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31, e' ulteriormente differita al 30 giugno 2009, (( nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9.1-bis.

Al comma 8 dell'articolo 11 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e' aggiunto, in fine, il seguente periodo: «I bandi per la concessione dei contributi integrativi devono essere emessi entro il 30 settembre di ogni anno con riferimento alle risorse assegnate, per l'anno di emissione del bando, dalla legge finanziaria».1-ter.

La sospensione di cui al comma 1 non si applica ai provvedimenti esecutivi disposti a seguito di disdetta del contratto da parte del locatore ai sensi dell'articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. ))

2. Fino alla scadenza del termine di cui al comma 1 trovano applicazione le disposizioni dell'articolo 1, commi 2, 4, 5 e 6 della legge 8 febbraio 2007, n. 9, nonche', (( limitatamente ai comuni di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 27 maggio 2005, n. 86, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148, ))i benefici fiscali di cui all'articolo 2 della medesima legge n. 9 del 2007.

3. Alle minori entrate derivanti dall'attuazione del presente articolo, valutate in 2,29 milioni di euro per l'anno 2009 e in 4,54 milioni di euro per l'anno 2010, si provvede mediante corrispondente riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica.

4. Il Ministro dell'economia e delle finanze provvede al monitoraggio degli oneri di cui al presente articolo, anche ai fini dell'adozione dei provvedimenti correttivi di cui all'articolo 11-ter, comma 7, della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.

Il Ministro dell'economia e delle finanze e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.

(( 4-bis. Al fine di adeguare gli strumenti di vigilanza per la realizzazione del Piano casa di cui all'articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, alla voce n. 668 dell'allegato A di cui all'articolo 24 del medesimo decreto-legge n. 112 del 2008, relativa al regio decreto 28 aprile 1938, n. 1165, le parole: «Artt. da 118 a 138» sono sostituite dalle seguenti: «Artt. da 118 a 124». ))

(( Art. 1-bis.
1. I provvedimenti giudiziari di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo sono valutati ai fini dell'attribuzione del punteggio per la predisposizione delle graduatorie per l'assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, solo se contengono l'esplicita enunciazione della data di registrazione del contratto di locazione e gli estremi della lettera raccomandata con avviso di ricevimento recante disdetta della locazione da parte del locatore. ))

(( Art. 1-ter.
1. All'articolo 11, comma 12, primo periodo, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, dopo le parole: «comma 1154, della legge 27 dicembre 2006, n. 296,» sono inserite le seguenti: «di cui all'articolo 3, comma 108, della legge 24 dicembre 2003, n. 350, sentite le regioni,». ))

(( Art. 1-quater.
1. Gli immobili sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale, con le caratteristiche di quelli facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, e comunque non rientranti nelle categorie catastali A/1 e A/2, occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente, possono essere ceduti in proprieta' agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, che li acquistano a valere su risorse proprie e senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, con le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa di abitazione, al fine di favorire la riduzione del disagio abitativo e la riduzione delle passivita' delle banche. Gli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, provvedono a stipulare contratti di locazione a canone sostenibile con i mutuatari che occupano gli alloggi a titolo di abitazione principale.

2. Sono definiti canoni sostenibili, per le finalita' del presente articolo, i canoni di importo pari al 70 per cento del canone concordato calcolato ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni, e comunque non inferiori al canone di edilizia residenziale pubblica vigente in ciascuna regione e provincia autonoma.

3. Il canone sostenibile corrisposto a fronte del contratto di locazione e' computabile a parziale restituzione delle somme pagate dagli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, per l'estinzione del mutuo relativo all'immobile e degli oneri accessori corrisposti. Resta ferma la facolta' di riacquisto dell'immobile prioritariamente dal parte del mutuatario insolvente alla scadenza del contratto di locazione secondo le modalita' stabilite da leggi regionali. ))

Art. 2.
1. Il presente decreto entra in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e sara' presentato alle Camere per la conversione in legge.

Proroga sfratti

L'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248 (Decreto Milleproroghe), è ulteriormente differita al 30 giugno 2009.
E' quanto prevede il Decreto Legge 20 ottobre 2008, n. 158 pubblicato in Gazzetta Ufficiale 20 ottobre 2008, n. 246.
In particolare, sono 127 i comuni italiani (comprese le 14 città metropolitane) interessati dal provvedimento che ha l'obiettivo di aiutare i nuclei familiari in difficoltà così come individuati dalla Legge 8 febbraio 2007, n. 9: "conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidita' superiore al 66 per cento, purche' non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza".
(Altalex, 22 ottobre 2008)

DECRETO-LEGGE 20 ottobre 2008, n. 158
Misure urgenti per contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali.
(GU n. 246 del 20-10-2008)

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Visti gli articoli 77 e 87 della Costituzione;
Ritenuta la straordinaria necessita' ed urgenza di ulteriormente garantire il contenimento del disagio abitativo relativamente a particolari categorie sociali di conduttori assoggettati a procedure esecutive di rilascio nei comuni capoluogo delle aree metropolitane, nonche' nei comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 17 ottobre 2008;
Sulla proposta del Presidente del Consiglio dei Ministri e del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con i Ministri della giustizia e dell'economia e delle finanze;
Emana
il seguente decreto-legge:
Art. 1.
1. Al fine di ridurre il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per le particolari categorie sociali individuate dall'articolo 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, in attesa della realizzazione delle misure e degli interventi previsti dal Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all'articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, gia' sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi dell'articolo 22-ter del decreto-legge 31 dicembre 2007, n. 248, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31, e' ulteriormente differita al 30 giugno 2009, limitatamente ai comuni di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 27 maggio 2005, n. 86, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148.
2. Fino alla scadenza del termine di cui al comma 1 trovano applicazione le disposizioni dell'articolo 1, commi 2, 4, 5 e 6, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, nonche' i benefici fiscali di cui all'articolo 2 della medesima legge n. 9 del 2007.
3. Alle minori entrate derivanti dall'attuazione del presente articolo, valutate in 2,29 milioni di euro per l'anno 2009 e in 4,54 milioni di euro per l'anno 2010, si provvede mediante corrispondente riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica.
4. Il Ministro dell'economia e delle finanze provvede al monitoraggio degli oneri di cui al presente articolo, anche ai fini dell'adozione dei provvedimenti correttivi di cui all'articolo 11-ter, comma 7, della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni. Il Ministro dell'economia e delle finanze e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.
Art. 2.
1. Il presente decreto entra in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e sara' presentato alle Camere per la conversione in legge.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sara' inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.
Dato a Roma, addi' 20 ottobre 2008
NAPOLITANO
Berlusconi, Presidente del Consiglio dei Ministri

Matteoli, Ministro delle infrastrutture e dei trasporti

Alfano, Ministro della giustizia

Tremonti, Ministro dell'economia e delle finanze
Visto, il Guardasigilli: Alfano

Proroga sfratti

L'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248 (Decreto Milleproroghe), è ulteriormente differita al 30 giugno 2009.
E' quanto prevede il Decreto Legge 20 ottobre 2008, n. 158 pubblicato in Gazzetta Ufficiale 20 ottobre 2008, n. 246.
In particolare, sono 127 i comuni italiani (comprese le 14 città metropolitane) interessati dal provvedimento che ha l'obiettivo di aiutare i nuclei familiari in difficoltà così come individuati dalla Legge 8 febbraio 2007, n. 9: "conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidita' superiore al 66 per cento, purche' non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza".
(Altalex, 22 ottobre 2008)

DECRETO-LEGGE 20 ottobre 2008, n. 158
Misure urgenti per contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali.
(GU n. 246 del 20-10-2008)

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Visti gli articoli 77 e 87 della Costituzione;
Ritenuta la straordinaria necessita' ed urgenza di ulteriormente garantire il contenimento del disagio abitativo relativamente a particolari categorie sociali di conduttori assoggettati a procedure esecutive di rilascio nei comuni capoluogo delle aree metropolitane, nonche' nei comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 17 ottobre 2008;
Sulla proposta del Presidente del Consiglio dei Ministri e del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con i Ministri della giustizia e dell'economia e delle finanze;
Emana
il seguente decreto-legge:
Art. 1.
1. Al fine di ridurre il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per le particolari categorie sociali individuate dall'articolo 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, in attesa della realizzazione delle misure e degli interventi previsti dal Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all'articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, gia' sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi dell'articolo 22-ter del decreto-legge 31 dicembre 2007, n. 248, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31, e' ulteriormente differita al 30 giugno 2009, limitatamente ai comuni di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 27 maggio 2005, n. 86, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148.
2. Fino alla scadenza del termine di cui al comma 1 trovano applicazione le disposizioni dell'articolo 1, commi 2, 4, 5 e 6, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, nonche' i benefici fiscali di cui all'articolo 2 della medesima legge n. 9 del 2007.
3. Alle minori entrate derivanti dall'attuazione del presente articolo, valutate in 2,29 milioni di euro per l'anno 2009 e in 4,54 milioni di euro per l'anno 2010, si provvede mediante corrispondente riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica.
4. Il Ministro dell'economia e delle finanze provvede al monitoraggio degli oneri di cui al presente articolo, anche ai fini dell'adozione dei provvedimenti correttivi di cui all'articolo 11-ter, comma 7, della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni. Il Ministro dell'economia e delle finanze e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.
Art. 2.
1. Il presente decreto entra in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e sara' presentato alle Camere per la conversione in legge.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sara' inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.
Dato a Roma, addi' 20 ottobre 2008
NAPOLITANO
Berlusconi, Presidente del Consiglio dei Ministri

Matteoli, Ministro delle infrastrutture e dei trasporti

Alfano, Ministro della giustizia

Tremonti, Ministro dell'economia e delle finanze
Visto, il Guardasigilli: Alfano

Diritto delle Locazioni

Sfratto, sospensione dell'esecuzione, anziano ultrasessantacinquenne
Cassazione civile , sez. III, sentenza 07.04.2008 n° 8961

Sfratto - sospensione dell'esecuzione - anziano ultrasessantacinquenne - reddito disponibile - locazione altro immobile - equipollenza - necessità - insussistenza

Non è legittima la sospensione dell'esecuzione di sfratto in danno di un anziano ultrasessantacinquenne, se costui dispone di un reddito sufficiente ad accedere alla locazione di altro alloggio, anche se con caratteristiche non equipollenti a quello attualmente in locazione.
(Fonte: Altalex Massimario 17/2008)

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Sentenza 26 febbraio – 7 aprile 2008, n. 8961
(Presidente Varrone – Relatore Federico)

Svolgimento del processo

Con ricorso 13.1.03 F. M. R. chiedeva al Tribunale di Salerno in funzione di G.E. che, ai sensi dell'art. 1 d.l. 122/02, fosse dichiarato che a M. N. non spettava la sospensione dell'esecuzione dello sfratto, relativamente all'immobile in Salerno, via *****, prevista dalla norma suddetta, in riferimento all'art. 80 commi 20-22 della L. 388/90.Con ordinanza 18.1.03 il G.E. disponeva che l'esecuzione proseguisse.Con successivo ricorso del 28.1.03 la N. si opponeva ex art. 1 comma 2 ultimo periodo d.l. 122/02 conv. in L. 185/02 al suddetto provvedimento, e l'adito Tribunale, con sentenza depositata il 23.9.03, accoglieva l'opposizione, disponendo la sospensione dell'esecuzione dello sfratto sino al 30.6.03.Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione ex art. 111 cost. la F., affidandosi ad un unico motivo, mentre nessuna attività difensiva è stata svolta dall'intimata.

Motivi della decisione

Con l'unico motivo la ricorrente deduce la violazione dell'art. 80 commi 20, 21 e 22 L. 388/00, in combinato disposto con l'art. 1 commi 1 e 2 del D.L. 122/02 conv. in L. 185/02 ed in relazione all'art. 12 delle preleggi, avendo il Tribunale erroneamente ritenuto che per "altra abitazione" di cui parlano le norme suddette debba intendersi una diversa abitazione che sia equipollente con quella oggetto di sfratto.Il ricorso è fondato.Ha ritenuto, infatti, la sentenza gravata che per la sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, già disposta per gli immobili adibiti ad uso abitativo dall'art. 1 comma 1 D.l. n. 450/01, conv. in L. n. 14/02, e prorogata sino alla data del 30.6.03 dall'art. 1 comma 1 D.l. n. 122/02, occorresse che almeno uno dei requisiti previsti dalla prima parte della norma di cui all'art. 80 comma 20 L. n. 388/00 (esecutato o suo familiare ultrasessantacinquenne o gravemente handicappato) concorresse con almeno uno della seconda parte della norma stessa (mancanza di reddito idoneo a garantire una valida alternativa abitativa, ovvero indisponibilità di altra abitazione), ed ha sottolineato inoltre come la norma suddetta di legge so limitasse a postulare la possibilità sic et simpliciter di un'alternativa abitativa, tanto da legittimare la tesi dell'equipollenza dell'alternativa alla soluzione esistente, onde offrire una tutela sempre più effettiva a persone di età già molto avanzata.E' stato così escluso che la N., sessantacinquenne, fosse titolare di un reddito tale da consentirle il fitto di un alloggio con caratteristiche analoghe a quelle dell'immobile oggetto dell'esecuzione, e che comunque, in rapporto alle finalità in materia della legge, si potesse imporre all'esecutata un particolare onere - date le sue modeste capacità reddituali - di adattarsi anche a soluzioni abitative più disagiate di quella allo stato esistente.L'assunto in questione viola manifestamente il tenore letterale delle norme richiamate dal ricorrente nell'intitolazione del motivo di ricorso.Ed invero, ove si tenga presente il chiaro disposto della norma del citato comma 20 dell'art. 80 della legge n. 388/00, così come riportato testualmente nella sentenza impugnata, si rileva che nessun elemento consente ragionevolmente una sua interpretazione nel senso voluto dal Tribunale, e cioè che all'esecutata non possa imporsi alcuna soluzione alternativa abitativa che non sia equipollente (per le dimensioni più ridotte dell'alloggio e la sua localizzazione in zona della città più periferica).Se è vero, infatti, che dalla lettera della legge non risultano imposti siffatti sacrifici, è però altrettanto vero che dalla medesima non si evince neppure l'opposta soluzione, fondata sulla tesi dell'equipollenza dell'alternativa alla soluzione esistente.La norma si limita a prescrivere che, ai fini della sospensione dell'esecuzione, oltre alla presenza nell'immobile di persone, almeno sessantacinquenni o gravemente handicappate, appartenenti al nucleo familiare, occorra altresì o la mancata disponibilità di altra abitazione o quella di redditi sufficienti ad accedere all'affitto di una nuova casa, per cui la valutazione del reddito a disposizione dell'inquilino (nella specie, Euro 995,00 mensili) deve essere effettuata non in relazione alla possibilità di affitto di un alloggio equipollente (nel senso sopra indicato) a quello oggetto dell'esecuzione, ma in relazione a quella del reperimento in ogni caso di un alloggio a condizioni anche più disagiate di quelle già esistenti, quanto ad estensione di esso e ad ubicazione nel perimetro cittadino, purché pur sempre in astratto idoneo alle esigenze abitative dell'esecutata ed alle sue condizioni personali.Deve, dunque, affermarsi il principio che nel caso in esame, ai fini della sospensione dell'esecuzione in danno della N. sino alla data del 30.6.03, non debba aversi riguardo alla disponibilità, da parte dell'esecutata, di un reddito sufficiente ad accedere alla locazione di un alloggio aventi caratteristiche analoghe a quelle dell'immobile oggetto di esecuzione:, bastando che esso consenta comunque il fitto di un alloggio, anche a condizioni più disagiate (quanto all'ampiezza, alla, ubicazione meno favorevole in città ed alla stessa tipologia dell'immobile), purché adeguato alla situazione personale ed alle conseguenti esigenze abitative dell'interessata.La sentenza impugnata va, quindi, cassata, con rinvio al Tribunale di Salerno in diversa composizione, che dovrà attenersi al principio di diritto come sopra affermato e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Salerno in diversa composizione.

Diritto delle Locazioni

Sfratto, sospensione dell'esecuzione, anziano ultrasessantacinquenne
Cassazione civile , sez. III, sentenza 07.04.2008 n° 8961

Sfratto - sospensione dell'esecuzione - anziano ultrasessantacinquenne - reddito disponibile - locazione altro immobile - equipollenza - necessità - insussistenza

Non è legittima la sospensione dell'esecuzione di sfratto in danno di un anziano ultrasessantacinquenne, se costui dispone di un reddito sufficiente ad accedere alla locazione di altro alloggio, anche se con caratteristiche non equipollenti a quello attualmente in locazione.
(Fonte: Altalex Massimario 17/2008)

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Sentenza 26 febbraio – 7 aprile 2008, n. 8961
(Presidente Varrone – Relatore Federico)

Svolgimento del processo

Con ricorso 13.1.03 F. M. R. chiedeva al Tribunale di Salerno in funzione di G.E. che, ai sensi dell'art. 1 d.l. 122/02, fosse dichiarato che a M. N. non spettava la sospensione dell'esecuzione dello sfratto, relativamente all'immobile in Salerno, via *****, prevista dalla norma suddetta, in riferimento all'art. 80 commi 20-22 della L. 388/90.Con ordinanza 18.1.03 il G.E. disponeva che l'esecuzione proseguisse.Con successivo ricorso del 28.1.03 la N. si opponeva ex art. 1 comma 2 ultimo periodo d.l. 122/02 conv. in L. 185/02 al suddetto provvedimento, e l'adito Tribunale, con sentenza depositata il 23.9.03, accoglieva l'opposizione, disponendo la sospensione dell'esecuzione dello sfratto sino al 30.6.03.Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione ex art. 111 cost. la F., affidandosi ad un unico motivo, mentre nessuna attività difensiva è stata svolta dall'intimata.

Motivi della decisione

Con l'unico motivo la ricorrente deduce la violazione dell'art. 80 commi 20, 21 e 22 L. 388/00, in combinato disposto con l'art. 1 commi 1 e 2 del D.L. 122/02 conv. in L. 185/02 ed in relazione all'art. 12 delle preleggi, avendo il Tribunale erroneamente ritenuto che per "altra abitazione" di cui parlano le norme suddette debba intendersi una diversa abitazione che sia equipollente con quella oggetto di sfratto.Il ricorso è fondato.Ha ritenuto, infatti, la sentenza gravata che per la sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, già disposta per gli immobili adibiti ad uso abitativo dall'art. 1 comma 1 D.l. n. 450/01, conv. in L. n. 14/02, e prorogata sino alla data del 30.6.03 dall'art. 1 comma 1 D.l. n. 122/02, occorresse che almeno uno dei requisiti previsti dalla prima parte della norma di cui all'art. 80 comma 20 L. n. 388/00 (esecutato o suo familiare ultrasessantacinquenne o gravemente handicappato) concorresse con almeno uno della seconda parte della norma stessa (mancanza di reddito idoneo a garantire una valida alternativa abitativa, ovvero indisponibilità di altra abitazione), ed ha sottolineato inoltre come la norma suddetta di legge so limitasse a postulare la possibilità sic et simpliciter di un'alternativa abitativa, tanto da legittimare la tesi dell'equipollenza dell'alternativa alla soluzione esistente, onde offrire una tutela sempre più effettiva a persone di età già molto avanzata.E' stato così escluso che la N., sessantacinquenne, fosse titolare di un reddito tale da consentirle il fitto di un alloggio con caratteristiche analoghe a quelle dell'immobile oggetto dell'esecuzione, e che comunque, in rapporto alle finalità in materia della legge, si potesse imporre all'esecutata un particolare onere - date le sue modeste capacità reddituali - di adattarsi anche a soluzioni abitative più disagiate di quella allo stato esistente.L'assunto in questione viola manifestamente il tenore letterale delle norme richiamate dal ricorrente nell'intitolazione del motivo di ricorso.Ed invero, ove si tenga presente il chiaro disposto della norma del citato comma 20 dell'art. 80 della legge n. 388/00, così come riportato testualmente nella sentenza impugnata, si rileva che nessun elemento consente ragionevolmente una sua interpretazione nel senso voluto dal Tribunale, e cioè che all'esecutata non possa imporsi alcuna soluzione alternativa abitativa che non sia equipollente (per le dimensioni più ridotte dell'alloggio e la sua localizzazione in zona della città più periferica).Se è vero, infatti, che dalla lettera della legge non risultano imposti siffatti sacrifici, è però altrettanto vero che dalla medesima non si evince neppure l'opposta soluzione, fondata sulla tesi dell'equipollenza dell'alternativa alla soluzione esistente.La norma si limita a prescrivere che, ai fini della sospensione dell'esecuzione, oltre alla presenza nell'immobile di persone, almeno sessantacinquenni o gravemente handicappate, appartenenti al nucleo familiare, occorra altresì o la mancata disponibilità di altra abitazione o quella di redditi sufficienti ad accedere all'affitto di una nuova casa, per cui la valutazione del reddito a disposizione dell'inquilino (nella specie, Euro 995,00 mensili) deve essere effettuata non in relazione alla possibilità di affitto di un alloggio equipollente (nel senso sopra indicato) a quello oggetto dell'esecuzione, ma in relazione a quella del reperimento in ogni caso di un alloggio a condizioni anche più disagiate di quelle già esistenti, quanto ad estensione di esso e ad ubicazione nel perimetro cittadino, purché pur sempre in astratto idoneo alle esigenze abitative dell'esecutata ed alle sue condizioni personali.Deve, dunque, affermarsi il principio che nel caso in esame, ai fini della sospensione dell'esecuzione in danno della N. sino alla data del 30.6.03, non debba aversi riguardo alla disponibilità, da parte dell'esecutata, di un reddito sufficiente ad accedere alla locazione di un alloggio aventi caratteristiche analoghe a quelle dell'immobile oggetto di esecuzione:, bastando che esso consenta comunque il fitto di un alloggio, anche a condizioni più disagiate (quanto all'ampiezza, alla, ubicazione meno favorevole in città ed alla stessa tipologia dell'immobile), purché adeguato alla situazione personale ed alle conseguenti esigenze abitative dell'interessata.La sentenza impugnata va, quindi, cassata, con rinvio al Tribunale di Salerno in diversa composizione, che dovrà attenersi al principio di diritto come sopra affermato e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Salerno in diversa composizione.