Condominio e violazioni del decoro architettonico dell'edificio

Come contestare la violazione del decoro architettonico. La lesione a seguita di deliberazione assembleare e quella conseguente all’uso individuale ex art. 1102 c.c.: i rimedi.

Il codice civile non definisce il concetto di decoro architettonico.

L’art. 1120 c.c. si limita ad affermare che sono vietate le innovazioni deliberate dall’assemblea dei condomini che alterano il decoro architettonico dello stabile condominiale.

Per comprendere che cosa debba intendersi per decoro, quindi, è necessario fare riferimento alla definizione elaborata dalla giurisprudenza.

Secondo la Corte di Cassazione per decoro " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007). Si tratta di un bene comune rintracciabile non solamente negli edifici di particolare importanza storico artistica ma in tutte le costruzioni nella quali sia riconoscibile “ una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).

In sostanza tanto il “palazzo rinascimentale”, tanto “l’edificio popolare” possono avere una linea architettonica caratterizzante.

La valutazione di ciò è questione rimessa alla valutazione del giudice chiamato a pronunciarsi sull’avvenuta alterazione, che deve sostanziarsi “ in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”(così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

L’intervento lesivo del decoro architettonico non è solamente quello deliberato dall’assemblea, ben potendo lo stesso essere il frutto dell’opera compiuta dal singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c.

In relazione ad una fattispecie relativa all’utilizzo individuale della cosa comune, ad esempio, la giurisprudenza ha affermato che “ l'installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in appoggio nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e, come tale non richiede né interpello né consenso degli altri condomini; non vi è dubbio, tuttavia, che detta collocazione comporti una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, purché non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, non ne alteri il decoro architettonico” (così Trib. Bari 1 ottobre 2007 n. 2219, in senso conf. Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).

Chiarito ciò è utile comprendere come il comproprietario, che ritiene alterato il decoro dell’edificio, possa agire per la tutela dei propri diritti.

Al riguardo è necessario distinguere le due ipotesi sopradescritte.

Deliberazione assembleare cui segue un’alterazione del decoro architettonico

In questo caso il condomino potrà agire in due modi:

a)preventivamente, impugnando le decisione dell’assise condominiale cercando di ottenerne la sospensione per evitare che l’intervento sia effettivamente apprestato. Poiché l’alterazione del decoro è vietata dalla legge, la deliberazione dovrebbe essere considerata nulla e quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche dal condomino inizialmente favorevole (su quest’ultimo punto si veda Cass. 19 marzo 2010 n. 6714);

b)successivamente, impugnando la delibera (nulla) e chiedendo contestualmente la rimozione dell’opera eseguita.

Lesione del decoro a seguito di intervento ex art. 1102 c.c.

In questo caso sarà il singolo condominio, o anche l’amministratore, che ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 2, c.c. “ deve disciplinare l'uso delle cose comuni”, a poter agire in giudizio per chiedere l’accertamento dell’alterazione del decoro e la conseguente rimozione dell’opera.

Poiché, come si è detto innanzi, l’intervento del singolo ex art. 1102 c.c. , salvo diversa disposizione regolamentare, non necessita di preventiva autorizzazione assembleare si tratterà quasi sempre di un’azione successiva e non, come nel caso d’impugnazione della deliberazione, di tutela preventiva.

Avv. Azzeccagabugli

Condominio e violazioni del decoro architettonico dell'edificio

Come contestare la violazione del decoro architettonico. La lesione a seguita di deliberazione assembleare e quella conseguente all’uso individuale ex art. 1102 c.c.: i rimedi.

Il codice civile non definisce il concetto di decoro architettonico.

L’art. 1120 c.c. si limita ad affermare che sono vietate le innovazioni deliberate dall’assemblea dei condomini che alterano il decoro architettonico dello stabile condominiale.

Per comprendere che cosa debba intendersi per decoro, quindi, è necessario fare riferimento alla definizione elaborata dalla giurisprudenza.

Secondo la Corte di Cassazione per decoro " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007). Si tratta di un bene comune rintracciabile non solamente negli edifici di particolare importanza storico artistica ma in tutte le costruzioni nella quali sia riconoscibile “ una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).

In sostanza tanto il “palazzo rinascimentale”, tanto “l’edificio popolare” possono avere una linea architettonica caratterizzante.

La valutazione di ciò è questione rimessa alla valutazione del giudice chiamato a pronunciarsi sull’avvenuta alterazione, che deve sostanziarsi “ in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”(così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

L’intervento lesivo del decoro architettonico non è solamente quello deliberato dall’assemblea, ben potendo lo stesso essere il frutto dell’opera compiuta dal singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c.

In relazione ad una fattispecie relativa all’utilizzo individuale della cosa comune, ad esempio, la giurisprudenza ha affermato che “ l'installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in appoggio nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e, come tale non richiede né interpello né consenso degli altri condomini; non vi è dubbio, tuttavia, che detta collocazione comporti una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, purché non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, non ne alteri il decoro architettonico” (così Trib. Bari 1 ottobre 2007 n. 2219, in senso conf. Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).

Chiarito ciò è utile comprendere come il comproprietario, che ritiene alterato il decoro dell’edificio, possa agire per la tutela dei propri diritti.

Al riguardo è necessario distinguere le due ipotesi sopradescritte.

Deliberazione assembleare cui segue un’alterazione del decoro architettonico

In questo caso il condomino potrà agire in due modi:

a)preventivamente, impugnando le decisione dell’assise condominiale cercando di ottenerne la sospensione per evitare che l’intervento sia effettivamente apprestato. Poiché l’alterazione del decoro è vietata dalla legge, la deliberazione dovrebbe essere considerata nulla e quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche dal condomino inizialmente favorevole (su quest’ultimo punto si veda Cass. 19 marzo 2010 n. 6714);

b)successivamente, impugnando la delibera (nulla) e chiedendo contestualmente la rimozione dell’opera eseguita.

Lesione del decoro a seguito di intervento ex art. 1102 c.c.

In questo caso sarà il singolo condominio, o anche l’amministratore, che ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 2, c.c. “ deve disciplinare l'uso delle cose comuni”, a poter agire in giudizio per chiedere l’accertamento dell’alterazione del decoro e la conseguente rimozione dell’opera.

Poiché, come si è detto innanzi, l’intervento del singolo ex art. 1102 c.c. , salvo diversa disposizione regolamentare, non necessita di preventiva autorizzazione assembleare si tratterà quasi sempre di un’azione successiva e non, come nel caso d’impugnazione della deliberazione, di tutela preventiva.

Avv. Azzeccagabugli