Piano terra: l'ascensore si paga !!!

I proprietari degli appartamenti posti al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

Trib. civ.Salerno, sez. I, 3 novembre 2009

In assenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto.

Piano terra: l'ascensore si paga !!!

I proprietari degli appartamenti posti al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

Trib. civ.Salerno, sez. I, 3 novembre 2009

In assenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto.

Attribuzioni dell’amministratore. L’esecuzione delle deliberazioni condominiale. La riscossione, anche coattiva, dei contributi. L’attività conservativa delle parti comuni.

di Avv. Azzeccagarbugli

L’amministratore di condominio è il mandatario dei condomini. Come sottolineato dall’art. 1131 c.c., in relazione alle sue attribuzioni, riconosciutegli dalla legge, dal regolamento di condominio o dall’assemblea, egli agisce in nome e per conto dei comproprietari con il fine della gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

Quali sono le attribuzioni riconosciute dalla legge?

Si occupa di elencarle l’art. 1130 c.c., rubricato per l’appunto (Attribuzioni dell’amministratore) che recita:

“L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.

L’utilizzo del verbo doveresottolinea per l’appunto che quelli riconosciuti dalla legge sono dei veri e propri obblighi cui l’amministratore è tenuto ad adempiere per svolgere correttamente il proprio incarico.

Per fare fronte a queste incombenze, il codice riconosce al legale rappresentante dei condomini una serie di poteri, vale a dire la possibilità di agire attraverso una serie di atti giuridicamente rilevanti per dare seguito al mandato conferitogli.

Vale la pena scorgere in che cosa si sostanzino tali poteri in relazione ai singoli doveri che la legge impone all’amministratore.

Eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio

L’esecuzione delle deliberazioni assembleari è il primo dei compiti che spettano ad un amministratore di condominio.

Si pensi, per esempio, a quel caso in cui l’assemblea di condominio deliberi l’esecuzione di alcuni interventi manutentivi; in questo caso l’amministratore sarà tenuto a svolgere tutta quella attività esecutiva finalizzata a dare seguito al deliberato assembleare.

In sostanza il rappresentante dei condomini dovrà: a)contattare la ditta aggiudicataria dei lavori e firmare il contratto d’appalto; b)seguire l’esecuzione dei lavori, se del caso per tramite del direttore dei lavori nominato in sede assembleare, e dare tutte le indicazioni e prescrizioni utili per fare in modo che l’impresa operi nel migliore dei modi, ecc.

Accanto a questa attività, la legge gli impone di far rispettare il regolamento di condominio.

Si supponga che un condomino parcheggi l’autovettura in una zona vietata; l’amministratore dovrà intervenire per fare in modo che cessi l’abuso, se del caso anche attraverso il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini

E’ il caso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, per il quale l’assemblea non prende alcuna decisione sulle fasce orarie d’accensione o la vigilanza sul corretto svolgimento dell’incarico da parte della ditta che esegue la pulizia scale, ecc.

E’ naturale, viste le grosse dimensioni che molti studi di amministrazione hanno raggiunto, che questi compiti siano espletati anche grazie alla fattiva collaborazione dei condomini che, sovente, segnalano i problemi in relazione ad alcuni servizi comuni.

Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni

L’amministratore deve riscuotere i contributi per il normale funzionamento degli impianti comuni e per la regolare erogazione dei servizi comuni (es. utenze quali energia elettrica, acqua potabile, gas,ecc.).

Per fare ciò la legge gli riconosce ampi poteri che spaziano dal semplice sollecito di pagamento, per finire alla possibilità di richiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dell’ultimo piano di ripartizione approvato (art. 63 disp. att. c.c.).

Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio

Si tratta sostanzialmente della possibilità di agire in giudizio per la proposizione delle azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto che possano avere ripercussioni negative per le parti comuni. Oltre al potere d’agire in giudizio, si deve riconoscere all’amministratore il potere di porre in essere tutte le azioni collaterali e preparatorie (es. nomina di un consulente di parte per redazione di perizie, ecc.)

Avv. Azzeccagarbugli

Attribuzioni dell’amministratore. L’esecuzione delle deliberazioni condominiale. La riscossione, anche coattiva, dei contributi. L’attività conservativa delle parti comuni.

di Avv. Azzeccagarbugli

L’amministratore di condominio è il mandatario dei condomini. Come sottolineato dall’art. 1131 c.c., in relazione alle sue attribuzioni, riconosciutegli dalla legge, dal regolamento di condominio o dall’assemblea, egli agisce in nome e per conto dei comproprietari con il fine della gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

Quali sono le attribuzioni riconosciute dalla legge?

Si occupa di elencarle l’art. 1130 c.c., rubricato per l’appunto (Attribuzioni dell’amministratore) che recita:

“L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.

L’utilizzo del verbo doveresottolinea per l’appunto che quelli riconosciuti dalla legge sono dei veri e propri obblighi cui l’amministratore è tenuto ad adempiere per svolgere correttamente il proprio incarico.

Per fare fronte a queste incombenze, il codice riconosce al legale rappresentante dei condomini una serie di poteri, vale a dire la possibilità di agire attraverso una serie di atti giuridicamente rilevanti per dare seguito al mandato conferitogli.

Vale la pena scorgere in che cosa si sostanzino tali poteri in relazione ai singoli doveri che la legge impone all’amministratore.

Eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio

L’esecuzione delle deliberazioni assembleari è il primo dei compiti che spettano ad un amministratore di condominio.

Si pensi, per esempio, a quel caso in cui l’assemblea di condominio deliberi l’esecuzione di alcuni interventi manutentivi; in questo caso l’amministratore sarà tenuto a svolgere tutta quella attività esecutiva finalizzata a dare seguito al deliberato assembleare.

In sostanza il rappresentante dei condomini dovrà: a)contattare la ditta aggiudicataria dei lavori e firmare il contratto d’appalto; b)seguire l’esecuzione dei lavori, se del caso per tramite del direttore dei lavori nominato in sede assembleare, e dare tutte le indicazioni e prescrizioni utili per fare in modo che l’impresa operi nel migliore dei modi, ecc.

Accanto a questa attività, la legge gli impone di far rispettare il regolamento di condominio.

Si supponga che un condomino parcheggi l’autovettura in una zona vietata; l’amministratore dovrà intervenire per fare in modo che cessi l’abuso, se del caso anche attraverso il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini

E’ il caso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, per il quale l’assemblea non prende alcuna decisione sulle fasce orarie d’accensione o la vigilanza sul corretto svolgimento dell’incarico da parte della ditta che esegue la pulizia scale, ecc.

E’ naturale, viste le grosse dimensioni che molti studi di amministrazione hanno raggiunto, che questi compiti siano espletati anche grazie alla fattiva collaborazione dei condomini che, sovente, segnalano i problemi in relazione ad alcuni servizi comuni.

Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni

L’amministratore deve riscuotere i contributi per il normale funzionamento degli impianti comuni e per la regolare erogazione dei servizi comuni (es. utenze quali energia elettrica, acqua potabile, gas,ecc.).

Per fare ciò la legge gli riconosce ampi poteri che spaziano dal semplice sollecito di pagamento, per finire alla possibilità di richiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dell’ultimo piano di ripartizione approvato (art. 63 disp. att. c.c.).

Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio

Si tratta sostanzialmente della possibilità di agire in giudizio per la proposizione delle azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto che possano avere ripercussioni negative per le parti comuni. Oltre al potere d’agire in giudizio, si deve riconoscere all’amministratore il potere di porre in essere tutte le azioni collaterali e preparatorie (es. nomina di un consulente di parte per redazione di perizie, ecc.)

Avv. Azzeccagarbugli

Compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico

(09/02/2010)

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 25 gennaio 2010, n. 1286

Il decoro architettonico, quale estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, deve essere valutato, ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità e non già rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. A tal fine, compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico, per cui la sentenza che affermi o neghi l'esistenza di tale alterazione è censurabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione sul punto

Compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico

(09/02/2010)

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 25 gennaio 2010, n. 1286

Il decoro architettonico, quale estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, deve essere valutato, ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità e non già rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. A tal fine, compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico, per cui la sentenza che affermi o neghi l'esistenza di tale alterazione è censurabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione sul punto

Piscina Condominiale e annegamento: Chi Paga?????

Morte per annegamento nella piscina di proprietà del condominio, accesso non autorizzato, responsabilità

(17/11/2009)

Cass. .Civ., III sez., sentenza del 28/10/2009, n. 22807

In tema di responsabilità per cose in custodia, l'esistenza di un fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode, idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa custodita e l'evento verificato e l'imprevedibilità del medesimo valgono ad escludere la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c.. Nel caso in esame la Corte ha pure escluso la responsabilità ex art. 2043 c.c. per la morte in piscina di colui che, estraneo al Condominio e pur non sapendo nuotare, vi si è introdotto al di fuori dell'orario di apertura.

Nelle motivazioni della sentenza si legge: "Infatti, e' incontestato tra le parti che il Fe. era estraneo al condominio; che egli sapeva nuotare da "principiante" e, quindi, e' stato quanto meno imprudente nell'avventurarsi nella piscina; che la sua condotta rivestiva il carattere della eccezionaiita', perche' non era previsto ne' prevedibile un suo accesso stante la circostanza pacifica che l'impianto era chiuso e che egli non figurava tra le persone autorizzate ad accedervi."

Piscina Condominiale e annegamento: Chi Paga?????

Morte per annegamento nella piscina di proprietà del condominio, accesso non autorizzato, responsabilità

(17/11/2009)

Cass. .Civ., III sez., sentenza del 28/10/2009, n. 22807

In tema di responsabilità per cose in custodia, l'esistenza di un fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode, idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa custodita e l'evento verificato e l'imprevedibilità del medesimo valgono ad escludere la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c.. Nel caso in esame la Corte ha pure escluso la responsabilità ex art. 2043 c.c. per la morte in piscina di colui che, estraneo al Condominio e pur non sapendo nuotare, vi si è introdotto al di fuori dell'orario di apertura.

Nelle motivazioni della sentenza si legge: "Infatti, e' incontestato tra le parti che il Fe. era estraneo al condominio; che egli sapeva nuotare da "principiante" e, quindi, e' stato quanto meno imprudente nell'avventurarsi nella piscina; che la sua condotta rivestiva il carattere della eccezionaiita', perche' non era previsto ne' prevedibile un suo accesso stante la circostanza pacifica che l'impianto era chiuso e che egli non figurava tra le persone autorizzate ad accedervi."

Dopo il rogito il condominio non può più chiedere spese

Il condominio non può chiedere le spese deliberate dopo il rogito notarile







Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza del 9/11/2009 n. 23686





In tema di condominio una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità, consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.

Dopo il rogito il condominio non può più chiedere spese

Il condominio non può chiedere le spese deliberate dopo il rogito notarile



Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza del 9/11/2009 n. 23686


In tema di condominio una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità, consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.

Le aree destinate a parcheggio dei veicoli. legislazioni e normative

Le aree destinate a parcheggio dei veicoli, legislazioni e normative

Breve descrizione della evoluzione storica della 

normativa riguardanti tale aree

Innanzitutto, per area destinata a parcheggio si 

intende quella porzione di suolo, posta sia in 

superficie che nel sottosuolo degli edifici, necessaria 

alla sosta, alla manovra o all'accesso dei veicoli. 

La disciplina giuridica di tale aree è stata caratterizzata 

da vari interventi legislativi, che si sono succeduti 

nel tempo, nonchè da un forte dibattito dottrinale 

e giurisprudenziale che sembra non essere ancora 

terminato.

La legge 267 del 1967 (Legge Ponte)

Il primo intervento legislativo finalizzato a 

disciplinare organicamente la materie venne 

posto in essere con la legge 765/1967 

(Legge Ponte) che prevedeva, all'art 18, 

che le costruzioni realizzate in seguito 

alla data del 1 settembre 1967 fossero 

provviste di spazi destinati a parcheggio 

in misura non inferiore ad un metro 

quadrato per ogni venti metri cubi di 

costruzione. Tali parcheggi avrebbero 

dovuto essere posti nelle adiacenze 

degli edifici, o ubicati sia all'interno che 

nel sottosuolo degli edifici stessi.

Tuttavia, tale primo intervento legislativo 

non definiva la natura del vincolo delle 

aree adibite a parcheggio per cui dovette 

intervenire prima la dottrina e poi la 

giurisprudenza.

1) Secondo un primo orientamento 

dottrinario, il vincolo de quo avrebbe 

dovuto essere considerato un vincolo 

oggettivo di destinazione, per cui i legittimi 

proprietari di tali aree avrebbero potuto 

liberamente disporne anche verso 

soggetti “esterni”. Si tratterebbe, 

quindi, di un mero vincolo oggettivo, 

cioè la semplice destinazione a parcheggi 

di determinate aree ubicate presso le 

abitazioni.

2) Un altro orientamento, invece, 

individuava nei parcheggi un vincolo 

di destinazione di tipo soggettivo, 

cioè tali aree avrebbero potuto essere 

utilizzate soltanto dai proprietari o dai 

detentori qualificati delle unità abitative 

di riferimento. In base a ciò, se il parcheggio 

fosse interno all'edificio, quello si sarebbe 

dovuto ascrivere ai servizi comuni ex 

art. 1117 c.c.. Se invece il parcheggio 

fosse adiacente all'edificio, quello 

avrebbe dovuto qualificarsi come 

pertinenza ex lege 

(sul punto si veda anche: 

Cass. Civ. Sent. 244 del 1995).

3) Infine, un terzo orientamento 

riteneva che i proprietari delle unità 

abitative avessero un diritto d'uso 

sui parcheggi. Tale diritto avrebbe potuto 

farsi valere anche in caso di trasferimento 

delle aree a tale fine destinate. La mancata 

previsione di detto diritto d'uso avrebbe 

comportato la nullità ex art. 1418 c.c. 

del contratto di compravendita dell'unità 

abitativa considerata (sul punto si veda anche: 

Cass. Civ. Sez. Unite Sent. 9631 del 1996).

Al di là del dibattito dottrinale, invece, 

la Suprema Corte con la Sentenza a 

Sezioni Unite n. 6600 del 1984 enunciò 

alcuni punti fermi sulla portata e 

sull'applicazione dell'art 18 della Legge 

Ponte. Innanzitutto, l'art 18 venne 

considerato norma imperativa operante 

anche tra privati. In secondo luogo, 

il posto auto venne considerato una 

pertinenza ex lege dell'immobile adibito 

ad abitazione. Infine, una ipotetica 

vendita dell'unità abitativa senza il 

parcheggio avrebbe comportato 

l'integrazione ex art. 1347 c.c. del 

contratto di compravendita, 

determinando in capo all'ex proprietario 

un diritto reale d'uso sull'area adibita a 

parcheggio.

La legge 47 del 1985

In seguito, il Legislatore intervenne 

ancora sul regime giuridico riguardante 

dette aree con l'art 26 della legge 47 del 

1985. Tale articolo stabiliva testualmente 

che le aree destinate a parcheggio 

costituivano delle vere e proprie pertinenze 

delle costruzioni ai sensi 

degli art. 817, 818, 819 c.c. e seguenti. 

La portata di tale intervento normativo 

venne poi precisata dalla pronuncia della 

Cassazione a S.U. n. 3363 del 1989, 

la quale chiarì il valore normativo della 

legge 47/1985 e ribadì che l'ex proprietario 

avrebbe avuto diritto 

a godere di un diritto reale d'uso 

sulle aree adibite 

a parcheggio.

La legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli )

Di seguito, la Legge Tognoli (L. 122 del 1989) disciplinò 

ulteriormente l'ambito in esame, immettendo notevoli 

innovazioni. In primo luogo, stabilì un nuovo 

rapporto di un metro quadro di parcheggi 

per ogni dieci metri cubi di costruzione. 

Inoltre, veniva disposto un nuovo regime 

di agevolazioni fiscali per i costruttori. 

Infine, venne stabilito che le aree 

adibite a parcheggio non avrebbero 

potuto essere cedute separatamente 

rispetto all'unità abitativa alla quale 

erano legate da vincolo pertinenziale. 

In caso contrario, l'atto di compravendita 

sarebbe stato nullo ex art. 1418 c.c..

Tale legge, però, portò ulteriori problemi 

interpretativi ed applicativi, soprattutto 

riguardo all'ipotesi, molto frequente nella 

pratica, di realizzazione di posti auto in 

eccedenza rispetto a quanto richiesto dalla 

disciplina di settore.

Quindi, tali dubbi vennero fugati ancora 

dalla Suprema Corte.

In base ad un primo orientamento 

giurisprudenziale, dettato 

dalla Cassazione conSent. 10459 del 2001, 

il vincolo di destinazione

riguarderebbe l'intera area adibita 

a parcheggio, a prescindere dal fatto 

per cui una parte dei posti 

auto sarebbe eccessiva rispetto a quanto 

richiesto della legge. Invece, in base ad un secondo 

orientamento, peraltro confermato dalla Sezioni Unite 

con Sent. 12793 del 2005, la aree che eccedono la misura

imposta dalla legge non sarebbero soggette 

a nessun vincolo e quindi il proprietario potrebbe

 legittimamente cederle a terzi.

La legge 246 del 2005

In ultimo, si registra un ulteriore intervento 

legislativo con la recente 

L. 246 del 2005. In base a tale norma gli spazi 

adibiti a parcheggi non

sono gravati da vincoli pertinenziali di 

sorta né da diritti d'uso 

a favore dei proprietari di altre unità immobiliari 

e sono trasferibili

autonomamente da esse. Dalla predetta 

disposizione si evince che

è stato tolto da tale aree sia il vincolo 

pertinenziale che il relativo 

diritto d'uso. Inoltre, viene finalmente 

stabilita la possibilità per gli aventi diritto di 

cedere liberamente i posti auto, senza alcun 

obbligo verso i titolari delle unità 

abitative a cui si riferiscono.

Infine, la Cassazione con la Sent. 4264 

del 2006, in sostanza, chiarisce che 

la sopra detta norma si applica solo 

per i parcheggi realizzati con le 

nuove abitazioni ed ha come destinatari 

i privati e la loro autonomia negoziale.

Avv. Azzeccagarbugli