(10/09/2009)
Responsabilità del locatore in caso di mancato rilascio di autorizzazione commerciale
Avv. Luigi Modaffari
Nel caso di locazione di immobili ad uso commerciale, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.
E' responsabile del mancato rilascio delle stesse il locatore nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto.
Così si è pronunciata la Cassazione nella recente Sentenza del 27 marzo 2009 n. 7550
Con tale pronuncia, la Suprema Corte ottempera all'orientamento predominante già affermato con le precedenti Sentenze Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975, Cass. civ., Sez. III, 21/12/2004 e n. 23695 Cass. civ., Sez. III, 12/09/2000, n. 12030.
Pertanto, a seguito del mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili commerciali, sebbene ciò non sia di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio, nel caso di apposita pattuizione e nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore, è riconosciuta la facoltà a questo di chiedere la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno patito. Danno che dovrà essere dimostrato in giudizio con idonea prova documentale.
D'altro canto, per fare sorgere in capo al locatore tale responsabilità è necessario che vi sia un apposita specifica pattuizione. Infatti, inserire nel contratto solo la menzione alla destinazione d'uso prevista per l'immobile non è sufficiente: senza particolari pattuizione ad hoc, non può ritenersi inadempiente il locatore, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c. c., per il mancato rilascio della licenza di esercizio del locale concesso in fitto e per la mancata modifica condominiale della destinazione di detto locale (Cass. civ., 19/04/1982, n. 2427).
Invero, in genere, salvo che non sia disposto differentemente, non rientra tra le obbligazioni del locatore verificare, nei modi richiesti dall'autorità amministrativa competente al rilascio della licenza, l'idoneità dell'immobile all'uso previsto (tra le tante: Cass. civ., 13/11/1973, n. 3011).
