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Capita spesso che, comprando un appartamento in condominio, ci si trovi involontariamente coinvolti in un contenzioso giudiziario di cui neppure si aveva avuto preventiva notizia.
Quando si acquista si sta normalemtne attenti alle SPESE CONDOMINIALI PREGRESSE, così che, ancor prima di andare dal notaio per il rogito, ci si premura di chiedere all'amministratore il rilascio di ampia dichiarazione attestante l'avvenuto pagramento di ogni sospeso da parte del venditore. Sebbene nel rogito venga espressamente dichiarato che le spese condominiali graveranno sull'acquirente a far tempo dalla sottoscrizione dell'atto di compravendita, verso il condominio permane la responsabilità SOLIDALE TRA VECCHIO E NUOVO PROPRIETARIO per tutte le spese inerenti alla getione in corso al momento dell'acquisto e quella precedente: così dispone, infatti, l'art. 63 disp. att. cod. civ.. L'accertarsi, dunque, dell'inesistenza di debiti pregressi rappresenta per chi acquista un'unità immobiliare in uno stabile condominiale un pimario incombente che, se non ottemperato, può riservare spiacevoli sorprese.
E' bene sottolineare che l'AMMINISTRATORE PUO' INDIFFERENTEMENTE AGIRE NEI CONFRONTI IA DEL VECCHIO CHE DEL NUOVO PROPRIETARIO per il recupero delle spese riguardanti il periodo temporale predetto. Il che significa che l'acquirente può essere chiamato dall'amministratore a pagare spese riguardanti un periodo in cui egli neppure era proprietario, purchè riferentesi alla gestione in corso al momento dell'acquisto oppure a quella immediatamente prima. Egli si sostituisce al venditore nel pagamento di quanto maturato anche prima del suo acquisto, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore per il recupero di tutte le somme che egli sia stato costretto a versare al condominio.
Non sempre però si presta la dovuta attenzione alle cause giudiziarie che, al momento della compravendita, magari vedono coinvolto il condominio verso terzi estranei oppure nei confronti dei singoli partecipanti alla collettività condominiale.
Il principio generale è che il CONDOMINO E' TWENUTO AL VERSAMENTO DELLE SPESE PER LA CONSERVAZIONE E PER LA MANUTENZIONE DELLE PARTI COMUNI per il semplice fatto di essere proprietario di una unità immobiliare sita nel complesso condominiale.
Anche le SPESE LEGALI RIGUARDANTI LE CAUSE DEL CONDOMINIO COSTITUISCONO UN DEBITO PER QUOTE CONDOMINIALI e rientrano quindi nella categoria di obbligazioni che devono essere adempiute da colui che risulta essere proprietario al momento in cui la spesa viene sostenuta, vale a dire, nel caso di alienazion di una unità immobiliare, dal nuovo condomino che l 'ha acquistata: questi difatti, quale successore particolare del diritto oggetto del giudizio, deve soggiacere agli effetti prodotti dalla sentenza resa tra le parti originarie.
Una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unitòà immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell'alienante, in capo al quale è cessatala qualità di condomino, un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligoato alla proprietà dell'immobile. Venuto meno tale rapporto, l'obbligo del venditore per il pagamento di oneri condominiali deliberati dall'assemblea anche solo un giorn o dopo la vendita dell'immobile (Cass. n. 23686/2009).
Occorre però fare una netta DISTINZIONE TRA LE SPESE DOVUTE ALLA CONTROPARTE a seguito della soccombenza del condominio in giudizio e QUELLE invece DA VERSARE ALL'AVVOCATO CHE LO HA DIFESO.
Quanto alle prime, l'acquirente può vedersi chiamato a far fronte alla richiesta di pagamento da parte dell'amministratore. Quanto alle seconde, la richiesta di pagamento può essere fatta al nuovo condomino solo nel caso in cui la delibera di dar corso o di resistere alla lite sia stata assunta entro l'anno contabile ni cui è avventuo l'acquisto o in quello immediatamente precedente, dovendosi applicare in tal caso il principio generale dettato dalla legge già indicato. Poichè infatti, l'obbligo di corrispondere il compenso al proprio difensore sorge con il conferimento a costui del mandato, l'acquirente dell'unità immobiliare sita in condominio è responsabile ni solido con il proprio venditore solo per le spese legali inerenti i giudizi introdotti a partire dall'anno contabile subito precedente il suo acquisto.
Maggiori problemi sorgono nel caso in cui all'acquirente sia richeisto di versare le SPESE RIGUARDANTI OPERE DI CARATTERE STRAORDINARIO eseguite sull'immobile successivamente all'acquisto, ma autorizzate con delibera assembleare assunta anteriormente all'atto di compravendita. E' ormai consolidato il principio secondo cui l'obbligo del condomino di versare le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dei lavori e non già dalla preventiva approvazione della relativa spesa e della ripartizione della stessa.
La decisione dell'assemblea ha infatti la funzione di rendere liquido il debito di ciascun partecipante e di quantificarne in concreto l'importo attraverso la successiva delibera di ripartizione della spesa.
Ne consegue che nel caso di vendita di un'unità immobiliare sita in un condominio, TENUTO ALLA SPESA E' COLUI CHE RIVESTE LA QUALITA' DI CONDOMINO AL MOMENTO IN CUI VIENE ATTUATO L'INTERVENTO CONSERVATIVO in precedenza deliberato, anche perchè dall'esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, di conseguenza, anche delle singole unità immobiliari.
Si può quindi pacificamente affermare che la clausola inseita nell'atto di compravendita con cui il venitore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse o a interventi deliberati prima della cessione del bene ha efficacia esclusivamente tra le parti contraenti e non è opponibile a lcondominio. Nulla impedisce all'amministratore di rivolgersi comunque all'acquirente per il pagamento di tali spese, salvo sempre il diritto di quest'ultimo di spiegare specifica azione di rivalsa nei confronti del proprio venditore per vedersi restituito ciò che abbia eventualmente pagato per tali titoli.
2. LA COMUNICAZIONE ALL'AMMINISTRATORE
L'amministratore deve conoscere chi sono i proprietari delle unità immobiliari che fanno parte del condominio da lui gestito. E' un dato che egli deve necessariamente avere per potere svolgere l'incarico conferitogli dall'assemblea e che anche tutti gli altri condomini hanno diritto, peraltro, di conoscere in quanto contitolari dello stesso diritto di comproprietà sulle parti comuni.
Spesso accade che, in occasione della compravendita di un immobile, nessuna delle parti coinvoltre si premuri di comunicare tempestivamente l'intervenuta variazione nella titolarità del bene venduto. Il che crea non pochi problemi nella gestione, andando ad interferire simile negligenza sulla regolare convocazione delle assemblee, sulla corretta ripartizione delle spese e, non da ultimo, sull'esatta individuazione di coloro che sono tenuti al pagamento delle spese condominiali. L'ONERE DI INFORMAZIONE DELL'AVVENUTO CAMBIAMENTO DI PROPRIETA' SPETTA ALL'ACQUIRENTE, al punto che verso la collettività condominiale non può pretendere di essere considerato condomino sono a quando non abbia almeno comunicato all'amministratore l'avvenuto passaggio in capo a lui della proprietà del bene. A ciò consegue che, IN ASSENZA DI TALE COMUNICAZIONE, L'AMMINISTRATORE NON HA L'OBBLIGO DI CONVOCARE IN ASSEMBLEA IL NUOVO ACQUIRENTE e nè costui ha il diritto di impugnare le delibere assunte lamentando di non essere stato chiamato a partecipare alla riunione.
Nè può pretendersi dall'amministratore un continuo controllo degli atti di acquisto dei singoli condomini, non essendo egli tenuto a svolgere onerose e complesse indagini presso gli uffici pubblici per individuare coloro che effettivamente rivestono la qualità di condomino.
3. IL PRINCIPIO DELL'APPARENZA
Attenzione, però, perchè anche in difetto di formale comunicazione circa il cambiamento della proprietà l'amministratore che agisce in giudizio nei confronti del condomino moroso per il recupero delle spese da lui dovute deve eccezionalmente operare con l'estrema diligenza impostagli dalla legge nell'esecuzione del mandato. Nel condominio non può infatti trovare applicazione il principio generale secondo cui colui che si presenta e agisce come titolare di un diritto senza esserlo rispondecomunque delle obbligazioni conseguenti a tale sua presunta qualità. Ciò significa che LE QUOTE CONDOMINIALI DEVONO ESSERE RICHIESTE SOLO AL VERO CONDOMINO e non a chi, quale appunto potrebbe essere il venditore dell'immobile, continua a presentarsi come tale, partecipando alle assemblee esprimendo il proprio voto.
4. IL REGOLAMENTO
L?obbligo di comunicazione del trasferimento della proprietà può anche essere inserito nel regolamento di condominio, trattandosi di un vincolo finalizzato a rendere più spedita e corretta la gestione condominiale senza ledere alcun diritto dei condomini. LA RELATIVA CLAUSOLA HA NATURA REGOLAMENTARE e assume piena efficacia anche qualora sia stata deliberata dalla sola maggioranza dei condomini, a maggior ragione se contenuta in un regolamento di natura contrattuale e, come tale, accettato da tutti i condomini.
5. NESSUNA PRESCRIZIONE PER LE SPESE CONDOMINIALI
LE SPESE VALIDAMENTE APPROVATE DALL'ASSEMBLEA NON SONO SOGGETTE A TERMINI DI PRESCRIZIONE e il condomino è sempre tenuto a versarle in modo da consentire all'amministratore di continuare a gestire i beni comuni e a erogare i servizi in favore della collettività condominiale, indipendentemente dal ritardo con cui gliene viene fatta richiesta.
Se da un lato è pacifico che qualsiasi termine di prescrizione decorre dalla data in cui il credito diventa certo ed esigibile - e quindi, per il condominio, dal momento in cui l'assemblea approva in sede consuntiva la spesa ed il suo riparto - altrettanto vero è che il condomino moroso non può esimersi dal pagamento solo per il fatto che l'amministratore non lo abbia invitato a effettuare i versamenti di quanto da lui dovuto entro il termine di prescrizione del credito. La pretesa creditoria fatta valere dall'amministratore trova infatti ragione e fondamento nel mandato che viene a costui affidato per la gestione del condominio, nonchè nel dovere di ogni singolo condomino di fornire all'amministratore mandatario la necessaria provvista per adempiere tutti quegli obblighi che la legge gl iimpone di svolgere nell'interesse comune, tra cui quello di pagae i fornitori del condominio, nonchè gli eventuali dipenenti. Gli impegni che l'amministratore assume in nime e per conto del condominio sono pur sempre riferibili ai singoli condomini, i quali, d'altro canto, sono tenuti al pagamento delle spese condominiali indipendentemente dalle deliberazioni assembleari e per il semplice fatto di essere comproprietari dei beni e degli impianti comuni. Applicare la prescrizione anche agli oneri condominiali vorrebbe dire impedire all'amministratore, decorso un certo tempo, di procurarsi dal condomino la necessaria provvista per eseguire il mandato che gli è stato conferito dall'assemblea dei condomini.
L'INTEMPESTIVA CORRESPONSIONE DELLA QUOTA CONDOMINIALE PUO' semmai COMPLICARE IL NORMALE SVOLGIMENTO DELLA GESTIONE CONDOMINIALE, obbligando l'amministratore a ritardare i pagamenti ai fornitori. Giammai può però liberare il condomino dal dovere di corrisponderla, nè tanto meno dal vincolo di solidarietà che con gli altri condomini egli assume nei confronti del terzo creditore del condominio. Questi infatti, che sia l'impresa addetta alle pulizie delle parti comuni piuttosto che quella che fornisce il combustibile per il riscaldamento, ha ili peno diritto di procedere giudizialmente verso ogni singolo condomino per ottenere il pagamento di quanto dovutigli dala condominio, nei limiti della prescrizione - decennale o quinquennale o ancora minore - prevista dalla legge a seconda del credito fatto valere, senza correre il rischio di vedersi eccepito, da parte del condomino,l'intervenuta minore prescrizione (semmai quinquennale) nel rapporto interno tra questi ed il condomino solo per il fatto che l'amministratore non gli ha tempestivamente richiesto il versamento di quanto da lui dovuto.
