ULTERIORE CONTRIBUTO IN RELAZIONE AI PROBLEMI RELATIVI AL CERTIFICATO ENERGETICO DEGLI EDIFICI

 

La complessità degli aspetti giuridici, relativi al problema che ci occupa, rende opportuno affrontare il tema medesimo con più interventi affinchè vengano evidenziati tutti gli aspetti di incertezza e di dubbio ed anche di eventuale diversa interpretazione che, come frequentemente avviene nel mondo del diritto, sorgono nell’applicazione delle disposizioni di legge.

La certificazione energetica degli edifici – Dall’1 luglio 2007 obbligo anche per la compravendita di singole unità immobiliari

La certificazione energetica degli edifici ha come obiettivo primario quello di migliorare la trasparenza del mercato immobiliare, consentendo agli acquirenti ed ai locatari degli immobili di acquisire informazioni oggettive e dettagliate circa le caratteristiche energetiche dei medesimi e, conseguentemente, circa il loro cosiddetto “consumo energetico”.

L’utilizzo dei suddetti parametri può, infatti, influenzare significativamente la determinazione del valore degli immobili, in base alla semplice considerazione secondo la quale meno un fabbricato “consuma”, più aumenta il valore del medesimo.

L’ art. 7 della Direttiva 2002/91/CE, che costituisce la norma di riferimento in ambito comunitario, impone l’elaborazione di un attestato di certificazione energetica, che contenga i dati di riferimento necessari per valutare e raffrontare il rendimento energetico degli edifici e che venga messo a disposizione in fase di costruzione, compravendita o locazione degli stessi. Tale certificazione va, dunque e correttamente, intesa non soltanto come strumento di controllo, ex post, del rispetto, durante la realizzazione degli edifici, delle prescrizioni volte a migliorare le prestazioni energetiche dei medesimi, ma anche come indispensabile strumento di “informazione” per acquirenti e/o conduttori.

Il Decreto Legislativo n. 192 del 19 agosto 2005, di attuazione della Direttiva 2002/91/CE, successivamente modificato dal D. Lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, ha previsto un’applicazione graduale della normativa, ovvero a decorrere dall’1 luglio 2007, agli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile; a decorrere dal’1 luglio 2008, agli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile con l'esclusione delle singole unità immobiliari; a decorrere dall’1 luglio 2009, alle singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso.

Ha, inoltre, disposto che la certificazione per gli appartamenti di un condominio possa fondarsi, oltre che sulla valutazione dell'appartamento interessato, su una certificazione comune dell'intero edificio, per i condomini dotati di un impianto termico comune, oppure sulla valutazione di un altro appartamento rappresentativo dello stesso condominio e della stessa tipologia.

Il suddetto attestato, ai sensi del comma 5 dell’art. 6 del D. Lgs. n. 192/05, ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione che modifica la prestazione energetica dell'edificio o dell'impianto interessato.

L’articolo 35, comma 2-bis, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, come modificato dalla Legge 6 agosto 2008, n. 133, in sede di conversione, ha abrogato i commi 3 e 4 dell’art. 6 del D. Lgs. 192/2005, che prevedevano l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica all'atto di trasferimento a titolo oneroso, per l’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o di singole unità immobiliari, oppure l’obbligo di consegna del medesimo al conduttore, per l’ipotesi di locazione di interi immobili o di singole unità immobiliari.

A seguito di tale abrogazione, è doveroso precisare che, mentre sembra certa la soppressione del suddetto obbligo di allegazione per quelle Regioni che non hanno legiferato a seguito dell’entrata in vigore del D. Lgs. n. 192/2005, lo stesso non può dirsi in relazione a quelle Regioni, come ad esempio, l’Emilia-Romagna, che hanno espressamente previsto tale obbligo di allegazione, in taluni casi, introducendo anche le relative sanzioni, queste ultime di assai dubbia legittimità.

A tal proposito, si ricorda come il Consiglio Nazionale del Notariato, con note del 6 agosto 2008, abbia espresso vive perplessità in merito alla suddetta frettolosa abrogazione, indicando, quantomeno in via prudenziale, la necessità di continuare ad applicare la disciplina che prevede l’obbligo di allegazione della certificazione energetica quantomeno in quelle Regioni che hanno emanato norme in materia, pur nella consapevolezza dell’incertezza della soluzione da adottare con riferimento al rapporto tra legislazione statale e regionale.

Per quanto concerne, invece, le Regioni che non hanno legiferato in materia di prestazione energetica degli edifici, le conclusioni a cui perviene il Consiglio nazionale del Notariato, escludendo la sussistenza di un qualunque obbligo di documentazione, pongono a carico del notaio gli obblighi di informazione e chiarimento nell’interesse delle parti sugli altri aspetti del D. Lgs. n. 192/05, non toccati dalla legge di conversione, “in particolare, quelli relativi agli obblighi in capo all’alienante di dotare l’edificio dell’AQE e di metterlo a disposizione dell’acquirente; quanto a tale obbligo di consegna, pur in assenza di una testuale previsione, esso sembra ricavarsi dall’art. 6 commi 1 e 1-bis del d.lgs. n. 192 del 2005, da cui si evince che l’obbligo di dotare l’edificio (dell’AQE) diventa “giuridicamente rilevante” nel momento in cui l’immobile viene trasferito all’acquirente”.

In conclusione, pare si possa affermare che, a prescindere dai già citati problemi di compatibilità tra la legislazione nazionale e quella regionale posti dalle disposizioni in commento, l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005, poiché non accompagnata dalla previsione di altre disposizioni volte ad attuare, nell’ordinamento interno, le previsioni della Direttiva 2002/91/CE, contrasta con il chiaro obbligo, imposto dalla medesima, di prevedere che l’attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del futuro acquirente o locatario dell’immobile, venendo in tal modo a frustare le esigenze di trasparenza del mercato immobiliare e di riqualificazione energetica degli edifici poste alla base della normativa comunitaria in materia di risparmio energetico.