domenica 27 settembre 2009

Le aree destinate a parcheggio dei veicoli. legislazioni e normative

Le aree destinate a parcheggio dei veicoli, legislazioni e normative













Breve descrizione della evoluzione storica della 

normativa riguardanti tale aree





Innanzitutto, per area destinata a parcheggio si 

intende quella porzione di suolo, posta sia in 

superficie che nel sottosuolo degli edifici, necessaria 

alla sosta, alla manovra o all'accesso dei veicoli

La disciplina giuridica di tale aree è stata caratterizzata 

da vari interventi legislativi, che si sono succeduti 

nel tempo, nonchè da un forte dibattito dottrinale 

e giurisprudenziale che sembra non essere ancora 

terminato.





La legge 267 del 1967 (Legge Ponte)





Il primo intervento legislativo finalizzato a 

disciplinare organicamente la materie venne 

posto in essere con la legge 765/1967 

(Legge Ponte) che prevedeva, all'art 18, 

che le costruzioni realizzate in seguito 

alla data del 1 settembre 1967 fossero 

provviste di spazi destinati a parcheggio 

in misura non inferiore ad un metro 

quadrato per ogni venti metri cubi di 

costruzione. Tali parcheggi avrebbero 

dovuto essere posti nelle adiacenze 

degli edifici, o ubicati sia all'interno che 

nel sottosuolo degli edifici stessi.

Tuttavia, tale primo intervento legislativo 

non definiva la natura del vincolo delle 

aree adibite a parcheggio per cui dovette 

intervenire prima la dottrina e poi la 

giurisprudenza.





1) Secondo un primo orientamento 

dottrinario, il vincolo de quo avrebbe 

dovuto essere considerato un vincolo 

oggettivo di destinazione, per cui i legittimi 

proprietari di tali aree avrebbero potuto 

liberamente disporne anche verso 

soggetti “esterni”. Si tratterebbe, 

quindi, di un mero vincolo oggettivo

cioè la semplice destinazione a parcheggi 

di determinate aree ubicate presso le 

abitazioni.





2) Un altro orientamento, invece, 

individuava nei parcheggi un vincolo 

di destinazione di tipo soggettivo

cioè tali aree avrebbero potuto essere 

utilizzate soltanto dai proprietari o dai 

detentori qualificati delle unità abitative 

di riferimento. In base a ciò, se il parcheggio 

fosse interno all'edificio, quello si sarebbe 

dovuto ascrivere ai servizi comuni ex 

art. 1117 c.c.. Se invece il parcheggio 

fosse adiacente all'edificio, quello 

avrebbe dovuto qualificarsi come 

pertinenza ex lege 

(sul punto si veda anche: 

Cass. Civ. Sent. 244 del 1995).





3) Infine, un terzo orientamento 

riteneva che i proprietari delle unità 

abitative avessero un diritto d'uso 

sui parcheggi. Tale diritto avrebbe potuto 

farsi valere anche in caso di trasferimento 

delle aree a tale fine destinate. La mancata 

previsione di detto diritto d'uso avrebbe 

comportato la nullità ex art. 1418 c.c. 

del contratto di compravendita dell'unità 

abitativa considerata (sul punto si veda anche: 

Cass. Civ. Sez. Unite Sent. 9631 del 1996).





Al di là del dibattito dottrinale, invece, 

la Suprema Corte con la Sentenza a 

Sezioni Unite n. 6600 del 1984 enunciò 

alcuni punti fermi sulla portata e 

sull'applicazione dell'art 18 della Legge 

Ponte. Innanzitutto, l'art 18 venne 

considerato norma imperativa operante 

anche tra privati. In secondo luogo, 

il posto auto venne considerato una 

pertinenza ex lege dell'immobile adibito 

ad abitazione. Infine, una ipotetica 

vendita dell'unità abitativa senza il 

parcheggio avrebbe comportato 

l'integrazione ex art. 1347 c.c. del 

contratto di compravendita, 

determinando in capo all'ex proprietario 

un diritto reale d'uso sull'area adibita a 

parcheggio.





La legge 47 del 1985

In seguito, il Legislatore intervenne 

ancora sul regime giuridico riguardante 

dette aree con l'art 26 della legge 47 del 

1985. Tale articolo stabiliva testualmente 

che le aree destinate a parcheggio 

costituivano delle vere e proprie pertinenze 

delle costruzioni ai sensi 

degli art. 817, 818, 819 c.c. e seguenti. 

La portata di tale intervento normativo 

venne poi precisata dalla pronuncia della 

Cassazione a S.U. n. 3363 del 1989

la quale chiarì il valore normativo della 

legge 47/1985 e ribadì che l'ex proprietario 

avrebbe avuto diritto 

a godere di un diritto reale d'uso 

sulle aree adibite 

a parcheggio.





La legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli )

Di seguito, la Legge Tognoli (L. 122 del 1989) disciplinò 

ulteriormente l'ambito in esame, immettendo notevoli 

innovazioni. In primo luogo, stabilì un nuovo 

rapporto di un metro quadro di parcheggi 

per ogni dieci metri cubi di costruzione. 

Inoltre, veniva disposto un nuovo regime 

di agevolazioni fiscali per i costruttori. 

Infine, venne stabilito che le aree 

adibite a parcheggio non avrebbero 

potuto essere cedute separatamente 

rispetto all'unità abitativa alla quale 

erano legate da vincolo pertinenziale. 

In caso contrario, l'atto di compravendita 

sarebbe stato nullo ex art. 1418 c.c..

Tale legge, però, portò ulteriori problemi 

interpretativi ed applicativi, soprattutto 

riguardo all'ipotesi, molto frequente nella 

pratica, di realizzazione di posti auto in 

eccedenza rispetto a quanto richiesto dalla 

disciplina di settore.

Quindi, tali dubbi vennero fugati ancora 

dalla Suprema Corte.

In base ad un primo orientamento 

giurisprudenziale, dettato 

dalla Cassazione conSent. 10459 del 2001

il vincolo di destinazione

riguarderebbe l'intera area adibita 

a parcheggio, a prescindere dal fatto 

per cui una parte dei posti 

auto sarebbe eccessiva rispetto a quanto 

richiesto della legge. Invece, in base ad un secondo 

orientamento, peraltro confermato dalla Sezioni Unite 

con Sent. 12793 del 2005, la aree che eccedono la misura

imposta dalla legge non sarebbero soggette 

a nessun vincolo e quindi il proprietario potrebbe

 legittimamente cederle a terzi.





La legge 246 del 2005

In ultimo, si registra un ulteriore intervento 

legislativo con la recente 

L. 246 del 2005. In base a tale norma gli spazi 

adibiti a parcheggi non

sono gravati da vincoli pertinenziali di 

sorta né da diritti d'uso 

a favore dei proprietari di altre unità immobiliari 

e sono trasferibili

autonomamente da esse. Dalla predetta 

disposizione si evince che

è stato tolto da tale aree sia il vincolo 

pertinenziale che il relativo 

diritto d'uso. Inoltre, viene finalmente 

stabilita la possibilità per gli aventi diritto di 

cedere liberamente i posti auto, senza alcun 

obbligo verso i titolari delle unità 

abitative a cui si riferiscono.

Infine, la Cassazione con la Sent. 4264 

del 2006, in sostanza, chiarisce che 

la sopra detta norma si applica solo 

per i parcheggi realizzati con le 

nuove abitazioni ed ha come destinatari 

i privati e la loro autonomia negoziale.





Avv. Azzeccagarbugli


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