Società semplice per la gestione di immobili e partecipazioni sociali

I vantaggi della gestione degli immobili tramite conferimento in una società semplice: dalla flessibilità organizzativa e gestoria alla tutela del patrimonio familiare

Di Erika Terlati Praticante Notaio

Pubblicato il 17/06/2023

in www.altalex.com
La società semplice è un tipo sociale che si caratterizza per il fatto che non può avere ad oggetto l'esercizio di un'attività commerciale.

Tradizionalmente, pertanto, escluso l’esercizio di attività di tipo commerciale, si è fatto ricorso a tale istituto per l'esercizio in forma associata di attività di tipo agricolo. Tuttavia, si osserva come il limite incontrato dal suo oggetto sociale lascia spazio alla possibilità che questo, oltre all'esercizio di un'attività di tipo agrario, possa consistere anche nella gestione sia del patrimonio immobiliare che di quote e partecipazioni sociali.

Ammissibilità

L'ammissibilità della società semplice di gestione di immobili, mobili registrati e partecipazioni sociali è stata sostenuta nelle massime G.A.10 e O.A.11 del Comitato dei Consigli Notarili del Triveneto sulla base delle seguenti argomentazioni.

Innanzitutto, si afferma che, per quanto ampio possa essere un oggetto sociale così individuato, la regola dettata dall'art. 1369 c.c. di interpretazione delle espressioni utilizzate in un contratto impone che queste siano intese nel senso più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto stesso, con la conseguenza che, laddove un contratto di società semplice abbia ad oggetto sociale la gestione del patrimonio mobiliare ed immobiliare, questo è da intendersi, in ogni caso, limitato all'esercizio in comune di un'attività economica non commerciale allo scopo di dividerne gli utili, come emerge dal combinato disposto degli artt. 2247, 2248 e 2249 commi 1 e 2 c.c., relativi, rispettivamente, alla definizione del contratto di società, alla comunione a scopo di godimento e ai diversi tipi di società.

Così, esemplificativamente, l’attività svolta dalla società semplice non potrà consistere, visto l’art. 2249, comma 1, c.c., nella locazione di appartamenti-vacanze, in quanto quest'ultima è un'attività idonea ad integrare gli estremi dell'attività commerciale, né potrà essere prevista la facoltà per i soci di utilizzare personalmente i beni conferiti - dovendosi più correttamente ricondurre questa fattispecie nell’ambito della comunione di godimento (art. 2248 c.c.) - dal momento che il contratto sociale, ex art. 2247 c.c., si caratterizza per il vincolo di destinazione produttivo/economico che imprime a detti beni. La società semplice, pertanto, potrà avere ad oggetto la locazione in maniera stabile delle unità immobiliari di cui la società stessa è proprietaria, senza che siano erogati servizi accessori per evitare che l’attività posta in essere integri gli estremi di quella commerciale.

Infine, viene evidenziato che lo stesso legislatore, avendo ammesso la legittimità della trasformazione di una società di tipo commerciale in una società semplice di mera gestione, ha chiaramente compiuto una scelta di sistema che senza alcun dubbio lascia spazio, all'interno del nostro ordinamento giuridico, alle società semplici di gestione di beni.

Si segnala, inoltre, che l’ammissibilità della società semplice di gestione del patrimonio immobiliare in quanto esercente attività non commerciale, oltre ad essere sostenuta dalla dottrina notarile, è stata riconosciuta anche dalla giurisprudenza, sia di legittimità che di merito (tra le altre, Cass. n. 126/2018, Trib. Roma n. 8711/2016, Trib. Monza n. 737/2021).

Vantaggi

I vantaggi che si riscontrano laddove si opti per la gestione del patrimonio immobiliare tramite il suo conferimento in una società semplice si coniugano, in primo luogo, con la flessibilità organizzativa e gestoria di tale tipo di società. Infatti, dal momento che è estraneo al loro oggetto sociale l'esercizio di un'attività di tipo commerciale, le società semplici non sono soggette agli obblighi di tenuta dei libri e delle scritture contabili di cui all'art. 2214 c.c. (salvo l'obbligo di rendiconto), né rientrano tra i soggetti fallibili, con l'ulteriore e connesso vantaggio che i soci non corrono il rischio che un eventuale fallimento della società - eventualità, invero, piuttosto blanda, stando quanto osservato infra - si estenda alla loro persona; inoltre, la società semplice può essere costituita anche tramite una scrittura privata e non è soggetta ad obblighi pubblicitari se non per dare prova ai terzi dell'intestazione dei beni (c.d. pubblicità notizia).

In secondo luogo, la società semplice, escludendo l'applicabilità delle regole codicistiche dettate in tema di comunione ordinaria ai beni conferiti, si presenta come quello strumento giuridico che riesce meglio a tutelare il patrimonio familiare. In particolare, i creditori personali dei soci, come chiarito dalla Corte di Cassazione, non potranno espropriare - a differenza dei creditori del comproprietario di beni immobili, i quali possono pignorare la quota di comproprietà del loro debitore - le quote della società semplice di cui è titolare il socio-debitore, perché tali quote, salvo diversa disposizione dell’atto costitutivo, non possono trasferirsi se non con il consenso di tutti i soci ovvero di quelli che rappresentano la maggioranza del capitale sociale, dal momento che i rapporti fra i soci, in tale tipo di società, si caratterizzano per l’intuitu personae, avendo rilievo, in altri termini, ai fini della sussistenza del vincolo sociale, l’identità e le qualità della persona del socio; inoltre, la regola dell’intrasmissibilità della quota, ex art. 2284 c.c., evita che possano avere luogo comproprietà non volute, poiché gli eredi del socio defunto avranno diritto esclusivamente alla liquidazione della quota del de cuius.

Infine, bisogna osservare che l’autonomia patrimoniale imperfetta della società semplice non costituisce un limite per i vantaggi a cui dà luogo la società semplice immobiliare perché, pur importando la responsabilità patrimoniale solidale ed illimitata dei soci per i debiti sociali in caso di incapienza del patrimonio sociale, questa evenienza potrà difficilmente verificarsi nel caso di attività non commerciale, di mera gestione di beni.