Società semplice per la gestione di immobili e partecipazioni sociali

I vantaggi della gestione degli immobili tramite conferimento

 in una società semplice: dalla flessibilità organizzativa e 

gestoria alla tutela del patrimonio familiare

Di Erika Terlati

Praticante Notaio

Pubblicato il 17/06/2023

La società semplice è un tipo sociale che si caratterizza 

per il fatto che non può avere ad oggetto l'esercizio 

di un'attività commerciale.

Tradizionalmente, pertanto, escluso l’esercizio di attività 

di tipo commerciale, si è fatto ricorso a tale istituto per 

l'esercizio in forma associata di attività di tipo agricolo. 

Tuttavia, si osserva come il limite incontrato dal suo oggetto 

sociale lascia spazio alla possibilità che questo, oltre 

all'esercizio di un'attività di tipo agrario, possa 

consistere anche nella gestione sia 

del patrimonio immobiliare che 

di quote e partecipazioni sociali.

Ammissibilità

L'ammissibilità della società semplice 

di gestione di immobili, mobili 

registrati e partecipazioni sociali 

è stata sostenuta nelle massime 

G.A.10 e O.A.11 del Comitato 

dei Consigli Notarili del 

Triveneto sulla base delle 

seguenti argomentazioni.

Innanzitutto, si afferma che, 

per quanto ampio possa 

essere un oggetto sociale 

così individuato, la regola 

dettata dall'art. 1369 c.c. 

di interpretazione delle 

espressioni utilizzate 

in un contratto impone 

che queste siano intese nel 

senso più conveniente alla 

natura e all'oggetto del 

contratto stesso, con la 

conseguenza che, laddove 

un contratto di società 

semplice abbia ad oggetto 

sociale la gestione del 

patrimonio mobiliare 

ed immobiliare, questo è da

 intendersi, in ogni caso, limitato 

all'esercizio in comune di un'attività 

economica non commerciale allo 

scopo di dividerne gli utili, come 

emerge dal combinato disposto degli 

artt. 2247, 2248 e 2249 commi 1 e 2 c.c., 

relativi, rispettivamente, alla definizione 

del contratto di società, alla comunione 

a scopo di godimento e ai diversi 

tipi di società.

Così, esemplificativamente, l’attività svolta dalla 

società semplice non potrà consistere, visto l’art. 2249, comma 1, c.c.,

 nella locazione di appartamenti-vacanze, in quanto 

quest'ultima è un'attività idonea ad integrare gli 

estremi dell'attività commerciale, né potrà 

essere prevista la facoltà per i soci di utilizzare 

personalmente i beni conferiti - dovendosi più 

correttamente ricondurre questa fattispecie 

nell’ambito della comunione di godimento 

(art. 2248 c.c.) - dal momento che il contratto 

sociale, ex art. 2247 c.c., si caratterizza 

per il vincolo di destinazione produttivo/economico 

che imprime a detti beni. La società semplice, 

pertanto, potrà avere ad oggetto la locazione 

in maniera stabile delle unità immobiliari 

di cui la società stessa è proprietaria, senza 

che siano erogati servizi accessori per evitare 

che l’attività posta in essere integri gli 

estremi di quella commerciale.

Infine, viene evidenziato che lo stesso 

legislatore, avendo ammesso la legittimità 

della trasformazione di una società di tipo 

commerciale in una società semplice di mera 

gestione, ha chiaramente compiuto una scelta 

di sistema che senza alcun dubbio lascia spazio, 

all'interno del nostro ordinamento giuridico, 

alle società semplici di gestione di beni.

Si segnala, inoltre, che l’ammissibilità della 

società semplice di gestione del patrimonio 

immobiliare in quanto esercente attività non 

commerciale, oltre ad essere sostenuta dalla 

dottrina notarile, è stata riconosciuta anche 

dalla giurisprudenza, sia di legittimità che 

di merito (tra le altre, Cass. n. 126/2018, 

Trib. Roma n. 8711/2016, Trib. Monza n. 737/2021).

Vantaggi

I vantaggi che si riscontrano laddove si opti 

per la gestione del patrimonio immobiliare 

tramite il suo conferimento in una società 

semplice si coniugano, in primo luogo, 

con la flessibilità organizzativa e gestoria 

di tale tipo di società. Infatti, dal momento 

che è estraneo al loro oggetto sociale 

l'esercizio di un'attività di tipo commerciale, 

le società semplici non sono soggette agli 

obblighi di tenuta dei libri e delle scritture 

contabili di cui all'art. 2214 c.c. 

(salvo l'obbligo di rendiconto), né rientrano 

tra i soggetti fallibili, con l'ulteriore e 

connesso vantaggio che i soci non corrono 

il rischio che un eventuale fallimento 

della società - eventualità, invero, 

piuttosto blanda, stando quanto osservato infra - 

si estenda alla loro persona; inoltre, la società 

semplice può essere costituita anche 

tramite una scrittura privata e non è soggetta 

ad obblighi pubblicitari se non per dare prova ai terzi 

dell'intestazione dei beni (c.d. pubblicità notizia).

In secondo luogo, la società semplice, 

escludendo l'applicabilità delle regole 

codicistiche dettate in tema di comunione 

ordinaria ai beni conferiti, si presenta come 

quello strumento giuridico che riesce meglio 

a tutelare il patrimonio familiare. In particolare, 

i creditori personali dei soci, come chiarito 

dalla Corte di Cassazione, non potranno espropriare - 

a differenza dei creditori del comproprietario 

di beni immobili, i quali possono pignorare 

la quota di comproprietà del loro debitore - le quote 

della società semplice di cui è titolare il socio-debitore, 

perché tali quote, salvo diversa disposizione dell’atto 

costitutivo, non possono trasferirsi se non con il 

consenso di tutti i soci ovvero di quelli che 

rappresentano la maggioranza del capitale sociale, 

dal momento che i rapporti fra i soci, in tale tipo 

di società, si caratterizzano per l’intuitu 

personae, avendo rilievo, in altri termini, 

ai fini della sussistenza del vincolo sociale, 

l’identità e le qualità della persona del socio; 

inoltre, la regola dell’intrasmissibilità della quota, 

ex art. 2284 c.c., evita che possano avere luogo 

comproprietà non volute, poiché gli eredi 

del socio defunto avranno diritto esclusivamente 

alla liquidazione della quota del de cuius.

Infine, bisogna osservare che l’autonomia 

patrimoniale imperfetta della società semplice 

non costituisce un limite per i vantaggi a cui dà 

luogo la società semplice immobiliare perché, 

pur importando la responsabilità patrimoniale 

solidale ed illimitata dei soci per i debiti sociali 

in caso di incapienza del patrimonio sociale, 

questa evenienza potrà difficilmente verificarsi 

nel caso di attività non commerciale, 

di mera gestione di beni.