Condominio. Impugnativa di delibera assembleare, vari motivi
sabato 21 febbraio 2009
Tribunale di Nola, sentenza del 7 ottobre 2008
Condominio
IMPUGNATIVA DELIBERA ASSEMBLEARE - VARI MOTIVI
DISTRIBUZIONE SPESE DI LITE – SEPARAZIONE RESPONSABILITA’ – DIRITTO DI RIVALSA – ERRORE ARITMETICO IN SEDE DI REDAZIONE DI TABELLE – REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - SPESE DI MANUTENZIONE TERRAZZA/LASTRICO SOLARE - RIPARTIZIONE ONERI CONDOMINIALI – CAMBIO DI DESTINAZIONE DELL’AREA COMUNE
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[Tribunale di Nola, Dr. Alfonso Scermino, sentenza del 7 ottobre 2008]
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola - Seconda sezione civile, in persona del giudice unico dr. Alfonso Scermino, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 3561 del Ruolo Generale dell’anno 2005, vertente
TRA
Caiox Axx e Meviax Bxx, rappresentati e difesi dall’ avv.to …, giusta procura a margine della citazione di primo grado, con cui elettivamente domiciliano in … , -attori-
CONTRO
Condominio KKKK in….alla via Cxx Zxx , in personsa dell’amministratore p.t. Exx, rappresentato e difeso, giusta mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall’avv. …, con cui elettivamente domicilia in ; -convenuto-
avente ad oggetto: azione di impugnaizone delibera assembleare
CONCLUSIONI: all’udienza del 27.5.2008 i procuratori concludevano riportandosi integralmente ai propri scritti difensivi e a tutte le deduzioni di udienza e alla documentazione prodotta in giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 1137 c.c. depositato il 9.5.2005 Caiox Axx e Meviax Bxx impugnavano tempestivamente la delibera adottata in data 16.3.2005 dal loro condominio KKKK in … alla via … Cxx Zxx.
I ricorrenti svolgevano svariate censure al deliberato.
Si costituiva il condominio , instando per l’integrale rigetto dell’azione.
Negata in corso di causa la domanda di sospensiva dell’efficacia della delibera impugnata, la causa, senza che fosse necessaria alcuna attività istruttoria, era chiamata per le conclusioni al 27.5.2008, ove era trattenuta in decisione ex art. 190 c.p.c. con concessione dei termini di legge alle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I)
Assumeva parte istante che la delibera impugnata sarebbe stata illegittima in quanto distribuiva anche in capo ai ricorrenti le spese di lite “per la procedura da instaurare nei confronti del condomini Tiziox”, nonostante che con atto stragiudiziale notificato all’amministratore l’11.12.2004 (versato in atti) i coniugi Caiox/Meviax avessero dichiarato di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite.
La deduzione è infondata.
E’ noto che , ai sensi dell’art. 1132 c.c., qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite.
Tuttavia, la norma prevede tale possibilità solo “per il caso di soccombenza”.
Ciò significa che soltanto quando l’azione venga promossa e successivamente il condominio perda la causa il condomino che aveva esercitato la sua facoltà di separazione vanterebbe un “diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa”.
Mentre la norma non prevede affatto che il condomino dissenziente possa , come ivi si pretenderebbe, con un mero suo atto di volontà esonerarsi dal contribuire a pagare:
- delle spese legali occorrenti hic et nunc per la difesa del condominio (caso in esame ), spese che, come è evidente, sono cosa assolutamente diversa rispetto a quelle da rifondere ex post alla controparte vittoriosa (previsione ex art. 1132 c.c.);
- delle spese legali per una causa solo da proporre (caso in esame), il cui importo - ancora una volta – costituisce una voce radicalmente differente rispetto a quella da sostenersi quando la causa si sia già perduta (previsione ex art. 1132 c.c., soccombenza).
Insomma, la contestazione non ha pregio alcuno.
In ordine all’errore aritmetico - contestato nel primo motivo di impugnazione – che avrebbe commesso il condominio in sede di redazione di talune tabelle allegate alla delibera, nulla si pronuncerà, per l’assorbente ragione che esso è stato espressamente riconosciuto dal convenuto in corso di giudizio (com. concl.) , senza incidere più, a questo punto, sulla legittimità della delibera.
2)
Con un secondo motivo di doglianza parte ricorrente assumeva che nella relazione descrittiva del Regolamento di condomino – approvato con la delibera gravata - si leggeva che ”il fabbricato era formato da 3 piani fuori terra della stessa altezza”, mentre ciò non avrebbe corrisposto al vero.
E tale errore avrebbe integrato gli estremi di una violazione di legge, in quanto influiva sulla ripartizione degli oneri condominiali.
Le censura non ha pregio.
Invero, ha ragione il Condominio quando osserva che la relazione contestata aveva un valore puramente descrittivo, onde non poteva essere di per sé pregiudizievole per le ragioni dei singoli condomini.
Mentre, qualora parte ricorrente avesse voluto dedurre una scorretta ripartizione degli oneri condominiali, avrebbe dovuto impugnare non certo una descrizione illustrativa – di per sé neutrale- , ma un preciso atto deliberativo di ripartizione, in uno ai criteri – eventualmente erronei - utilizzati dal condomino.
Nè si poteva certamente assumere, peraltro in modo criptico e generico, che una mera descrizione dell’immobile condominiale “influiva sulla ripartizione degli oneri condominiali”, senza poi spiegare perché, in che modo ed in che termini.
Peraltro, proprio il fatto che i ricorrenti si dolessero che erano in circolazione diverse tabelle non ritualmente approvate dai condomini (memoria art. 184 c.c.), rafforzava la notazione che fosse assolutamente inutile dolersi in questa della scorrettezza di criteri mai deliberati dal condominio (prospettazione dei ricorrenti).
Meglio sarebbe stato, allora, che gli interessati avessero agito – se davvero lo avessero voluto - per una rituale, valida e definitiva determinazione giudiziale di tali tabelle.
Ma tanto non hanno fatto.
3)
I ricorrenti lamentavano che il Regolamento di condomino sarebbe stato illegittimo per il fatto di non aver precisato il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini: in sostanza, ci si doleva del fatto che la delibera non aveva allegato al Regolamento approvato le tabelle millesimali del fabbricato.
Ed in tal modo – si proseguiva - sarebbe stato violato l’art. 68 disp. att. c.c. , che avrebbe previsto il relativo obbligo.
La deduzione è scorretta in diritto.
Infatti , l’art. 72 Disp .att. cit prevede che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle (sole) disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”: dal che è evidente come l’art. 68 cit. asseritamente violato costituisca norma liberamente derogabile dai condomini (cfr, Cassazione civile , sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686) , ai quali, di conseguenza, non era affatto inibito approvarsi un regolamento condominiale senza contestuale deliberazione – ed allegazione - delle tabelle millesimali.
4)
I ricorrenti contestavano ancora il Regolamento in quanto, nella descrizione dei beni condominiali ivi contenuta, non vi era menzione del “vano condominiale in pian terreno, dei vialetti laterali e retrostanti l’edificio, del gabinetto di decenza e della lavanderia”. E tale incompletezza avrebbe nuovamente influito sulla correttezza della determinazione degli oneri condominiali e sul loro riparto.
La censura è infondata per quanto già osservato sub. 2.
Ad abundantiam , valga qui aggiungere che era inconsistente in partenza assumere che la mancata considerazione di beni comuni (secondo quanto allegato degli istanti) avrebbe potuto incidere sulla ripartizione degli oneri condominiali, sol che si consideri che questi ultimi, ai sensi dell’art. 1123 c.c., vengono distribuiti “in misura proporzionale al valore della proprietà esclusiva di ciascuno”, essendo dunque parametrati solo sulla proprietà di ciascun condomino a prescindere da quali siano , perciò, i beni comuni da gestire e conservare .
In ogni caso, si rinvia a sub. 2 della pronuncia.
5)
I ricorrenti, ancora, adducevano che il Regolamento sarebbe stato ulteriormente illegittimo in quanto prevedeva che “le spese per la manutenzione ed eventuali lavori di riparazione delle scale sarebbero state ripartite in base alla Tabella” delle scale (A), mentre tale ultima tabella avrebbe dovuto applicarsi solo per le spese di ordinaria amministrazione , a dispetto di quelle per la straordinaria amministrazione, da distribuirsi secondo la Tabella generale.
Il motivo è infondato .
Ai sensi dell’art. 1124 c.c. “le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”.
La legge, pertanto, detta un solo criterio normativo per la ripartizione delle spese riguardanti tale bene comune , il quale è chiaramente applicabile sia a quelle ordinarie (“mantenute”) che a quelle straordinarie (“ricostruite”).
Sicchè , se esisteva una Tabella (A) regolante, in applicazione dell’art. 1124 c.c., il concorso degli oneri condominiali relativamente alle scale del fabbricato, questa non poteva (e doveva) che riferirsi ad ogni spesa ad esse relativa: ne conseguiva che non aveva davvero alcun fondamento la pretesa dei ricorrenti di applicare una diversa Tabella (quella “generale”) solo per le spese straordinarie sulle scale.
Peraltro, la diversa ripartizione invocata avrebbe presentato profili di dubbia legittimità, finendo per applicare alle scale criteri di ripartizione confliggenti con quelli dettati dall’art. 1124 c.c. , salvo che fosse intervenuta diversa convenzione unanime tra i condomini (cosa, per la verità, nemmeno allegata dai ricorrenti).
6)
I condomini istanti contestavano , ancora, il fatto che l’art. 8 del Regolamento ponesse le spese di manutenzione della terrazza/lastrico solare anteriore anche a carico dei condomini sottostanti la terrazza- lastrico solare posteriore, e ciò nella misura del 7%.
Si assumeva, allora, che tale criterio di riparto sarebbe stato arbitrario e non giustificato.
Stavolta l’impugnazione era fondata.
In tema di condominio di edifìci, ogni terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edifìcio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che , anche se appartiene in proprietà o se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (cfr, ex multis, Cassazione civile , sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26239).
Ciò posto, va rilevato che la variante all’art. 1126 c.c. inserita dal condominio convenuto – secondo cui alle spese della terrazza anteriore avrebbero dovuto concorrere pure i titolari di una presunta servitù sulla stessa in ragione del 7%, nonostante essi non fossero direttamente serviti dal bene in questione – non aveva alcuna base normativa.
Perciò una tale modifica del regime delle spese avrebbe potuto essere inserita – a prescindere poi dalla specifica correttezza della determinazione del 7% - solo mediante unanime consenso di tutti i condomini .
Ciò in quanto , in tema di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 n. 2 cod. civ. sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe innovative ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe , venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte dell'edificio di sua esclusiva proprietà, possono scaturire soltanto da una convenzione a cui egli aderisca.
Pertanto la deliberazione assembleare che ecceda o non faccia fedele applicazione di detti criteri è inefficace nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, ai sensi dell'art. 1137 commi secondo e terzo cod. civ.. (Cass. Civ. Sez. U, Sentenza n. 2928 del 05/05/1980 ; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 12375 del 19/11/1992 ; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 3042 del 15/03/1995; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 7359 del 09/08/1996).
Ne discende che va annullato – per difetto di unanimità - l’art. 8 del Regolamento condominiale approvato con la delibera del 16.3.2005 nel punto in cui recita “le spese di manutenzione della terrazza anteriore saranno anche a carico delle unità immobiliari sottostanti alla terrazza posteriore nella misura del 7% per la servitù di uci alla relazione descrittiva”.
7)
I ricorrenti lamentavano altresì che l’art. 10 del Regolamento disponesse che “le biciclette potranno essere parcheggiate nello spazio esistente nella parte posteriore del palazzo, tra il confine del zzzzzz e la parte posteriore del vano condominiale”.
In particolare , ci si doleva della mancanza della maggioranza imposta dalla legge ex art.1136 comma 5 c.c., essendosi in tal modo deliberato un cambio di destinazione dell’area comune.
La doglianza è nuovamente fondata.
Invero, la Suprema Corte ha avuto già occasione di avvertire, in numerose decisioni, come il regolamento del condominio, qual è contemplato dal primo comma dell'art. 1138 C.C. - tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile (ancorché prima dell'entrata in vigore del Cod. Civ.) e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti, quanto se formato dall'assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell'edificio - contempla una materia che rimane nell'ambito della organizzazione della vita interna del condominio, la quale ben può esser modificata dall'organo cui quel potere di organizzazione è devoluto, vale a dire dall'assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall'art. 1136 C.C..
Se invece il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell'uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, ma pone delle norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota, in tal caso nessuna modificazione, può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (cfr. Cass. 27.1.1996, n. 642; 8.1.1966, n. 158).
Tanto acclarato, è stato altresì specificato come la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione a parcheggio (nel caso , di biciclette) di parte del cortile comune non determina una connotazione reale del bene, integrando, di contro, una innovazione volta al miglior regolamento dell'uso del cortile stesso, in modo da consentire ad ogni avente diritto l'uso del parcheggio.
Nondimeno, per la natura e finalità della delibera in esame, sarebbe necessario che la delibera sia approvata a maggioranza qualificata dei condomini (tra le altre, Cassazione civile , sez. II, 29 dicembre 2004, n. 24146; Cassazione civile , sez. II, 08 novembre 2004, n. 21287; Cass. 27 gennaio 1996 n. 642; . Cass. 17.10.1998, n. 10289; 3.9.1993, n. 9311).
Tale quorum (2/3), però, non è stato rispettato nella fattispecie , solo che si vadano a sommare i millesimi (espressi nel verbale della delibera ed unici da potersi prendere a riferimento, in quanto non contestati) di tutti i condomini che approvarono la delibera, con esclusione di quelli del dissenziente Caiox (124,16) nonché dei condomini assenti Sempronio (75,85) e Tiziox (161,46).
Per cui, andrà annullato anche l’art. 10 del Regolamento ove si statuiva “le biciclette potranno essere parcheggiate nello spazio esistente nella parte posteriore del palazzo, tra il confine del zzzzzz e la parte posteriore del vano condominiale”.
8)
I ricorrenti deducevano pure l’illegittimità dell’art. 12 lett. b) del Regolamento in quanto era ivi previsto che sarebbe stato “posto un paletto fisso all’inizio dell’androne di ingresso”, al fine di impedire ai condomini l’uso del cortile, financo e per le operazioni di carico e scarico delle proprie vetture o per motivi sanitari.
La censura è fondata.
Ed invero, la disposizione di un regolamento condominiale che importi un divieto di ingresso e parcheggio di autoveicoli nelle aree comuni , incidendo sul diritto di godimento spettante a ciascun condomino " iure proprietatis " sulle parti comuni , ha natura tipicamente negoziale , con la conseguenza che una sua introduzione o modifica avrebbe dovuto essere accettata da tutti i condomini per iscritto (cfr, Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 854 del 28/01/1997; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 1830 del 18/02/2000).
In mancanza, allora, dell’unanimità richiesta, non potrà che addivenirsi ad una ulteriore pronuncia di annullamento (da ultimo, Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 17694 del 14/08/2007; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 5626 del 18/04/2002), dovendo caducarsi l’art. 12 lett. b) del Regolamento.
9)
Da ultimo, i ricorrenti assumevano che l’art. 13 Regolamento fosse illegittimo perchè , prevedendo che “il monovano a piano terra, di proprietà dei condomini escluso il Sempronio, veniva destinato a locazione commerciale o deposito per terzi allo scopo di costituire un fondo cassa” , introduceva una nuova innovazione in mancanza delle maggioranze richieste ex art. 1136 5° comma c.c..
La censura è infondata.
Ciò per il semplice fatto che , con riguardo a tale specifica previsione, la maggioranza richiesta ex art. 1136 cit. era stata raggiunta, visto che, eliminando i millesimi del non comproprietario Sempronio nel computo del quorum, il limite dei due terzi (mill. 666) era stato rispettato .
Tuttavia, questo non si verificava perché – come erroneamente rilevato dalla difesa del condominio - dai 1000/millesimi del fabbricato andava sottratta la quota del Sempronio (75,81) per determinarsi (sul minor valore di 924,19/millesimi) una conseguente quota dei 2/3 più bassa (616,16), ma perché su tale vano – per quanto allegato dalle parti – non veniva ad esistere una situazione di condominio tecnicamente intesa, ma una mera comunione ordinaria, essendo risultato estromesso (fatto incontestato tra le parti) un compartecipe dell’intero fabbricato; per cui, nell’ambito di questa comunione ordinaria, le quote di compartecipazione di ciascun comunista, partendo da quelle condominiali , si accrescevano proporzionalmente anche della quota del Sempronio, non proprietario del vano; dal che, distribuendosi i 75,81 millesimi del Sempronio in capo agli altri condomini proprietari del vano , la delibera degli assenzienti riusciva a raggiungere i 666/millesimi del vano.
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Va dato atto che solo nelle memorie ex art. 184 c.p.c. i ricorrenti deducevano una ulteriore illegittimità afferente alle “tabelle per quanto attiene al riparto delle spese relative alle scale”: è evidente, tuttavia, che la censura, siccome avanzata solo in corso di giudizio, era inammissibile avendo integrato domanda nuova.
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Le spese potranno essere compensate tra le parti, vista la solo parziale fondatezza di un ricorso molto articolato e ricco di motivi di gravame.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da Caiox Axx e Meviax Bxx con ricorso depositato in data 9.5.2005 avverso il Condominio KKKK in … alla via …. Cxx Zxx, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, cosi’ provvede:
- in parziale accoglimento della domanda , annulla la delibera condominiale adottata dal Condominio KKKK in … alla via … Cxx Zxx in data 16.3.2005 nei seguenti punti:
a) all’art. 8 del Regolamento condominiale ivi approvato , laddove si recita che “le spese di manutenzione della terrazza anteriore saranno anche a carico delle unità immobiliari sottostanti alla terrazza posteriore nella misura del 7% per la servitù di cui alla relazione descrittiva”;
b) all’art. 10 del Regolamento condominiale ivi approvato, laddove si recita che “le biciclette potranno essere parcheggiate nello spazio esistente nella parte posteriore del palazzo, tra il confine del zzzzzz e la parte posteriore del vano condominiale”;
c) all’art. 12 lett. b) del Regolamento condominiale ivi approvato, laddove si prevede il divieto di accedere e parcheggiare nel cortile comune con veicoli di ogni genere e che sarebbe stato “posto un paletto fisso all’inizio dell’androne di ingresso”;
- spese interamente compensate tra le parti.
Nola, 7.10.2008
Il Giudice dott. Alfonso Scermino
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