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Articolo 04/06/2008
Disciplina dell'attività di installazione e di sicurezza degli impianti all'interno di edifici L'introduzione del D.M. 37/2008 e i suoi risvolti applicativi
Il Decreto Ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008 è stato emanato al fine di riordinare tutte le disposizioni in tema di attività di installazione e di sicurezza degli impianti all’interno di edifici di diversa tipologia. Il riordino delle disposizioni vigenti in materia ha comportato l’abrogazione delle norme contenute:- nella Legge n. 46 del 5 marzo 1990 “Norme sulla sicurezza degli impianti” (ad eccezione degli articoli 8, 14, 16 sulle sanzioni applicabili);- nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 447 del 6 dicembre 1991 “Regolamento di attuazione della legge 46/1990 in materia di sicurezza degli impianti”;- nel Capo V parte II artt. dal 107 al 121 “Norme per la sicurezza degli impianti” del Testo Unico in materia edilizia di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001.Pertanto, a partire dal 27 marzo 2008 (data di entrata in vigore del Decreto Ministeriale n. 37/2008), tutta la materia dell’installazione e della sicurezza degli impianti è disciplinata dal citato decreto 37/2008, dagli articoli 8, 14 e 16 della legge n. 46/1990 e dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 392 del 18 aprile 1994 “Regolamento per la disciplina del procedimento di riconoscimento delle imprese ai fini dell’installazione, ampliamento e trasformazione degli impianti nel rispetto delle norme di sicurezza”. Per la manutenzione degli impianti di ascensori e montacarichi in servizio privato continuano, invece, ad applicarsi le disposizioni del Decreto del Presidente della Repubblica n. 162 del 30 aprile 1999 e le altre disposizioni specifiche in materia.L’innovazione introdotta dal Decreto Ministeriale 37/2008 consiste nella regolamentazione della garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza, ossia nell’obbligo di indicare negli atti di trasferimento di immobili se il venditore garantisce o meno la conformità degli impianti e se produce le relative dichiarazioni di conformità o di rispondenza (dichiarazione sostitutiva di quella di conformità che può essere rilasciata da un’impresa che verifichi le caratteristiche di conformità degli impianti). A riguardo, va precisato che un impianto si qualifica come non conforme, se per la sua installazione e funzionamento non sono osservate le vigenti norme in materia di installazione e sicurezza, a prescindere dalla loro funzionalità ed efficienza.Detto ciò, la garanzia di cui sopra può essere espressa sia in termini positivi che in termini negativi. Se gli impianti sono conformi, il venditore dichiarerà espressamente che garantisce la conformità degli stessi, mentre in caso contrario, il venditore non garantirà la conformità di alcunché, ma alienerà ugualmente l’immobile sempreché l’acquirente abbia accettato di acquistare il medesimo nell’effettivo stato in cui si trova. L’inserimento di una clausola espressa dal contenuto suddescritto comporta una chiara assunzione di responsabilità a carico del venditore o l’esclusione di tale responsabilità, spostando sull’acquirente l’onere di adeguamento degli impianti. Pertanto, l’alienazione di beni immobili dotati di impianti con caratteristiche difformi rispetto a quelle prescritte dalle norme vigenti o privi delle dichiarazioni di conformità è sempre possibile e la mancata previsione della garanzia non costituisce causa di nullità degli atti.Nel sistema previgente non si specificava nulla in merito allo status degli impianti; nel caso in cui il venditore di un alloggio con impianti idraulici, elettrici, ecc… con caratteristiche difformi da quelle prescritte dalle norme, occultava in mala fede o più semplicemente ometteva di comunicare tale difformità all’acquirente, trovavano applicazione gli artt. 1490 e 1497 Codice Civile, relativi alla garanzia per i vizi della cosa venduta e alle azioni esercitabili nei confronti del venditore che ha ceduto una cosa priva della dovuta qualità o inidonea all’uso previsto. È dunque, palese che, la garanzia del venditore operava senza che fosse esplicitato alcunchè all’interno di contratti preliminari di vendita e/o di atti di compravendita immobiliari.L’obbligo di riportare negli atti di trasferimento la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza di cui all’articolo 13 del Decreto Ministeriale n. 37/2008, anticipa il momento in cui domandarsi se gli impianti sono conformi o meno e fa sì che il tema divenga oggetto di trattativa tra le parti.Un impianto non conforme costituisce un vizio rilevante per l’immobile compravenduto e merita la giusta attenzione. Così colui che desidera alienare un edificio o una porzione di esso con impianti non conformi dovrà informare l’acquirente, il quale sarà in condizione di decidere se optare ugualmente per l’acquisto o rinunciarvi; l’acquirente intenzionato ad acquistare l’immobile, potrà pretendere la messa a norma degli impianti a cura e spese del venditore, che nel contratto traslativo presterà la relativa garanzia di conformità, oppure potrà procedere all’acquisto trattando nuovamente il prezzo di vendita (la riduzione è giustificata dall’assunzione a proprio carico dell’onere dell’adeguamento) ed escludendo la garanzia del venditore. La cognizione dell’effettivo stato degli impianti permette alle parti di prevedere apposita clausola che confermi o escluda la garanzia del venditore. Se l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata contenente il trasferimento di immobile tace sulla questione troveranno comunque applicazione le regole generali dettate dal Codice Civile. L’alienante potrebbe, però non conoscere lo stato degli impianti, in tal caso l’acquirente ha diritto di chiederne la verifica; una volta accertatane la conformità, quest’ultimo può richiedere la dichiarazione di rispondenza e pretenderne l’allegazione all’atto di trasferimento dell’immobile, se ne viene accertata la difformità, l’acquirente addotta uno dei comportamenti già spiegati. Nell’ipotesi positiva va ulteriormente detto che le parti potrebbero convenire, a fronte della garanzia di conformità rilasciata dal venditore, di non allegare all’atto alcuna certificazione di conformità o rispondenza, bensì di prevedere semplicemente la consegna della documentazione al nuovo proprietario. Potrebbe ancora accadere che il venditore sia in possesso delle dichiarazioni di conformità e che rilasci l’apposita garanzia permettendo anche l’allegazione al contratto traslativo di tutta la documentazione consegnatagli dall’impresa che ha installato gli impianti.L’intento della normativa è lodevole, vuole evitare che le parti stipulino un atto di trasferimento di beni immobili avendo completamente trascurato la problematica della conformità o difformità degli impianti; le parti adeguatamente informate possono adottare le conseguenti decisioni in modo consapevole e responsabile, accordandosi in senso positivo o negativo sulla garanzia di conformità. Si sarebbe potuto fare di più, infatti trovare un accordo in merito pochi giorni prima della stipula dell’atto definitivo di trasferimento dell’immobile può creare tensioni tra le parti; la normativa avrebbe dovuto obbligare le parti alla previsione di un’apposita clausola già alla stipula del contratto preliminare, dato che è proprio questo il momento in cui si incontrano le volontà del venditore e dell’acquirente circa il prezzo e le altre condizioni contrattuali, condizioni che predeterminano il contenuto del futuro contratto di compravendita.Il Decreto Ministeriale n. 37/2008 vuole, inoltre, evitare l’instaurazione di lunghe e dispendiose controversie giudiziarie, con le quali il nuovo proprietario della cosa agisca nei confronti del venditore per vizi occulti o per mancanza di qualità essenziali del bene ceduto (articoli 1490-1497 Codice Civile). Si tratta di una forma di tutela preventiva utile a cautelare entrambe le parte contraenti: il venditore che non assume su di sé la responsabilità della conformità degli impianti non può essere citato in giudizio per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, mentre l’acquirente informato dello status degli impianti è in grado di valutare più attentamente la convenienza dell’acquisto.In conclusione sono chiamati all’applicazione della normativa tutti gli operatori del settore immobiliare, con l’augurio che più nessuno voglia tacere sulla “questione impianti” e voglia garantire la pacifica e preventiva risoluzione di ogni condizione contrattuale.
