Imposta di registro: Edificabilità di fatto e di diritto

Imposta di registro: basta l’edificabilità "di fatto"
Terreni con edificabifita` «di fatto»
Rischio rincari per il Registro

Ai fini dell`imposta di registro va considerata edificabile e quindi di valore maggiore rispetto all`area agricola, sia l`area cosi` qualificata nella pianificazione urbanistica comunale (cosiddetta edificabilita` di ``diritto``) sia l`area che sia ``di fatto`` edificabile, per tale intendendosi quella la cui edificabilita` possa essere ricavata «in modo indiretto dall`esistenza di una situazione concreta da considerare in rapporto a una serie di elementi oggettivi» collegati con lo sviluppo urbanistico della zona.
E` quanto ritenuto dalla Cassazione nella sentenza n. 9131 del 19 aprile 2006, ove e` stata ritenuta edificabile un`area sulla quale era stata eretta una costruzione in modo completamente abusivo.
Il caso. La vicenda ha origine nel 1986 (!) quando viene registrata la compravendita di un`area il cui dichiarato carattere agricolo venne poi contestato dall`amministrazione finanziaria sul presupposto che si sarebbe invece trattato di un suolo edificatorio in zona di sviluppo edilizio a carattere residenziale balneare.
L`edificabilita` ``di fatto``. Secondo la Cassazione, se e` vero che l`abusivita` di una costruzione non e` di per se` idonea a trasformare in edificatoria la natura del terreno su cui sorge, una data area puo` purtuttavia avere una vocazione edificatoria (anche se essa non sia prevista nello strumento urbanistico) in quanto la sua edificabilita` (variamente definibile come ``non programmata``, ``fattuale`` o ``potenziale``) sia evidenziata attraverso la constatazione «di una serie di fatti indici» che sono costituiti, ad esempio: a) dalla vicinanza del centro abitato; b) dallo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti; c) dall`esistenza di servizi pubblici essenziali; d) dalla presenza di opere di urbanizzazione primaria; e) il collegamento con i centri urbani gia` organizzati.
Insomma dalla esistenza di un qualsiasi altro elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica.
Le fonti legislative dell`edificabilita` di fatto. D`altronde, secondo la Corte suprema, l`edificabilita` ``di fatto`` e` ben conosciuta nella legislazione vigente, in quanto essa e` presa in considerazione sia nell`ambito della disciplina della base imponibile dell`Ici (articolo 2, comma 1, lettera b del Dlgs 30 dicembre 1992 n. 504) sia al fine della determinazione dell`indennita` di espropriazione (articolo 5-bis, comma 3, legge 8 agosto 1992 n. 359 e articolo 37, comma 5, Dpr 8 giugno 2001 n. 327).
Le conseguenze per l`imposta di registro. La Cassazione ha cosi` ritenuto nel caso specifico di applicare la maggiore imposta di registro prevista per le aree edificabili. Ma la portata della decisione e` assai piu` ampia. Questa sentenza determina infatti molto sconcerto nell`intricatissima vicenda dell`individuazione del concetto di area edificabile.
Occorre ricordare che ai fini Ici e` di recente intervenuto il comma 16 dell`articolo 11-quaterdecies, del Dl n. 203/2005, per il quale si considera comunque edificabile il terreno inserito nel piano regolatore generale indipendentemente dall`adozione dello strumento attuativo. Invece, nell`ultimo intervento della Cassazione in tema di Ici (sentenza 21644 del 16 novembre 2004) si era ritenuto non sufficiente l`inserimento di un`area nel piano regolatore generale poiche` la possibilita` di edificare non e` in tal caso effettiva e concreta.
D`altro lato, ai fini dell`imposta di registro, secondo la Commissione tributaria regionale del Lazio (sezione VIII, sentenza 194 del 23 febbraio 2006) per l`edificabilita` dei terreni non e` indispensabile che sia stato adottato un piano di lottizzazione; ``basta`` che l`area sia qualificata come edificabile nel piano regolatore generale.
A dire il vero, se in campo Ici la legge contempla l`edificabilita` ``di fatto``, nell`ambito del registro l`articolo 52 del Dpr 131/86 si esprime nel senso che sono da ritenere edificabili (e quindi a essi non si applica il sistema dei moltiplicatori ma quello del valore venale) «i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria»: insomma, nell`ambito del registro non sembra esserci spazio per l`edificabilita` ``di fatto``, cio` di cui la Cassazione pare essersi dimenticata.